나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60129 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 730-7 식사동씨제이홈타운2차 2동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "고양국제고등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 중소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 4층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2017.07.03) 외벽 : 스톤코트 및 치장벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 다세대주택이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조도'참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [ 전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연 취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지 역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - '내부구조도'의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람. - 대상물건은 공부상 2동이나 현황 건물 외벽에 ‘102동’으로 표기되어 있으니 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이승향)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2025.2.5.자 인수조건변경확약서를 제출함
2. 건물전면에 '102동' 명판이 붙어있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60129 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 730-7 식사동씨제이홈타운2차 2동 3층302호

2.2. 물건 현황

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 4층 건물 내 제3층 제302호

사용승인일: 2017.07.03

감정가: 277,000,000원

2.3. 면적 정보

토지면적: 66.60㎡ (약 20.15평)

토지지분: 66.6㎡

건물면적: 60.49㎡ (약 18.30평)

건물지분: 60.495㎡

2.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2.5. 건축물 상세 (식사동 CJ 홈타운 2차 2동)

총 대지 면적: 1844㎡

건축 면적 (2동): 209.36㎡

총 주차 대수: 25대

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "고양국제고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 중소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

대상 물건은 남동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

3.3. 토지 이용 계획

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소 기준 권리

말소기준권리: 2023-03-10 국민건강보험공단 압류

4.2. 총 채권액

등기부채권 총액: 305,239,452원

4.3. 주요 권리 내역

* 2017-08-28: 소유권이전 (갑4), 신탁등기말소 (갑3)

* 2017-08-28: 소유권이전 (갑5)

* 2022-08-19: 소유권이전 (갑5)

* 2024-08-02: 주택임차권 (이승향, 290,000,000원) (을3) - 매각으로 말소 예정

* 2023-03-10: 압류 (국민건강보험공단) (갑6) - 말소기준권리

* 2025-01-22: 가압류 (신한카드, 15,239,452원) (갑7) - 매각으로 말소 예정

* 2026-01-19: 강제경매 (주택도시보증공사, 290,000,000원) (갑8) - 본건 신청채권자

4.4. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 이승향 (성함은 이 으로 마스킹 처리)

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-25

* 확정일자: 2022-06-29

* 배당신고일자: 2024-08-02

* 대항력: 없음 (등기부상 명시)

4.5. 인수 보증금 합계

0원

4.6. 권리분석 핵심 요약

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 과거 임차권자 이승향의 보증금 관련 권리를 양도받았거나 관련 있는 당사자로서, 2025년 2월 5일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 인수조건 변경 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 해당 임차보증금은 매각으로 인해 낙찰자가 인수할 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 등기부상에도 해당 임차권(을3)은 매각으로 말소될 예정입니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 식사동 일대는 공동주택 단지와 중소규모 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 주거 지역으로서의 안정적인 상권 특성을 보입니다.

5.2. 편의 및 근린시설

인근에 중소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 시설

"고양국제고등학교"가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

6.2. 대중교통 및 접근성

인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 표기 상충 가능성

물건의 특이사항 및 특수물건 정보에 "대항력있는임차인"으로 언급되어 있으나, 상세 임차인 현황에는 "대항력 : 없음"으로 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 확약서 제출로 인한 대항력 포기를 반영한 것으로 해석되나, 관련 서류(확약서 원본 등)를 재확인하고 현장 조사를 통해 임차인과의 관계 및 실제 점유 여부 등을 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

7.2. 건물 동 표기 오류

공부상 '2동'이나 현황 건물 외벽에는 '102동'으로 표기되어 있어, 관리 및 식별에 혼선이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7.3. 혐오시설 유무

제공된 정보와 자체적인 검색으로는 해당 물건 주변에 법적 규제 대상이 되는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 방문 시 주변 환경을 상세히 조사하고, 지역 주민 탐문 등을 통해 잠재적인 혐오시설이나 민원 유발 시설의 존재 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 2017년 준공된 다세대주택입니다. 비교적 신축 건물이기에 유지보수 측면에서 유리하며, 단지 내 2동 3층 302호에 해당합니다.

가장 중요한 권리관계로는 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 대항력을 포기하는 확약서를 제출함에 따라, 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금 인수액이 '0원'으로 예상되는 점입니다. 이는 권리관계가 명확해져 입찰 결정에 긍정적인 요인으로 작용합니다. 다만, 관련 서류의 상세 검토 및 현장 확인은 필수적입니다.

주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되므로, 신중한 가격 분석을 통한 입찰 전략 수립이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 신축급(2017년 준공) 주거용 부동산으로 실거주 및 투자 매력 보유.

* 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서로 인한 임차보증금 인수 부담 없음.

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 단지 또는 건물(식사동CJ 홈타운 2차, 디펠리스2단지1동2동, 드림팰리스101동102동 등)의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 67.98㎡: 22,000만원 (평당 약 107만원)

* 2026년 7월, 56.4㎡: 16,700만원 (평당 약 98.7만원)

본 물건의 면적은 60.49㎡(약 18.30평)입니다. 이를 바탕으로 평당가를 환산하면 약 98.7만원 ~ 107만원 범위로, 물건의 시세는 대략 18,000만원 ~ 19,600만원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 277,000,000원으로, 최근 시세보다 상당한 차이를 보입니다.

10.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금(0원)을 제외하고, 위에서 분석한 시세 범위를 고려하여 입찰가를 산정합니다. 감정가 대비 시세가 낮으므로, 시세 범위를 중심으로 보수적으로 접근하는 것이 유리합니다.

권장 예상 입찰가: 195,000,000원 ~ 205,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.