나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3220 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-100 한솔시티빌 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.01.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

형태 및 이용상태

1

인접 도로상태

1

토지이용계획 및 제한상태

1

제시목록 외의 물건

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

건물감정평가요항표

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

부합물 및 종물

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3220 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 3-100 한솔시티빌 제3층 제303호

건물명: 한솔시티빌

건축연도: 2019년 (사용승인일: 2019-07-25)

용도: 다세대주택

감정가: 218,000,000원

토지면적: 21.63㎡ (약 6.55평)

토지지분: 21.63㎡

건물면적: 26.92㎡ (약 8.14평)

건물지분: 26.92㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, 해당 지역은 주거용 건물들이 밀집한 주거 중심 지역입니다.

교통 환경은 주변에 다수의 버스 노선이 운행되고 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 지역은 주거용 건물과 더불어 기본적인 생활 편의시설이 갖추어진 환경입니다.

인근 지역에 혐오시설은 파악되지 않아 주거 환경에 부정적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건으로, 등기부등본 상 말소기준권리는 2026년 1월 16일 접수된 강제경매(갑3)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 '을1' (주택임차권, 이현우)은 말소 예정이나, '을1-2' (1번임차권경정)는 '인수'로 기재되어 있습니다.

그러나 물건명세서 상 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 실질적인 보증금 부담은 없는 것으로 판단됩니다. '인수 보증금 합계' 또한 0원으로 기재되어 있습니다.

대항력 있는 임차인으로 박 씨가 확인되나, 전입일자는 2025년 10월 22일이며 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 금전적 부담은 없습니다. 다만, 명도 절차 진행 시 점유 관계 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 확인되지 않은 지상권 등입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 서울특별시 금천구 시흥동 일대는 다세대 및 연립주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다.

생활 편의시설로는 지역 내 마트, 병원, 식당 등이 있으며, 인근 지하철역(독산역 등) 및 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

주거 지역으로서 안정적인 수요가 예상됩니다.

1.5. 생활정보

교통: 주변 버스 노선 및 대중교통 이용이 용이하며, 독산역 등 지하철역 접근성이 있습니다.

교육: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치하여 자녀 양육에 적합한 환경입니다.

편의: 지역 내 편의점, 마트, 병원 등 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주거 환경: 조용하고 안정적인 주거 지역으로 구성되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 명도: 박 임차인이 대항력을 가지고 있으나 보증금 및 차임이 0원이므로 금전적 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 법적 절차 및 협의가 필요할 수 있습니다.

권리관계 복잡성: 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권등기 및 매각 조건에 복잡한 내용이 있으나, 특별 매각 조건으로 인해 매수인에게 실질적인 금전적 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 관련 서류에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 가격 변동성은 항상 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공)인 다세대주택입니다. 감정가는 218,000,000원이며, 건물 연면적은 26.92㎡ (약 8.14평)입니다.

권리관계상 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 사항이 존재하나, 특별 매각 조건으로 인해 매수인이 부담해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원이므로 명도 부담은 크지 않을 것으로 보입니다.

신축 건물로서의 장점과 안정적인 주거 지역이라는 점이 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물: 2019년에 준공되어 건물 상태가 양호하며, 현대적인 건축 기준을 충족하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

안정적인 주거 환경: 금천구 시흥동은 주거용 부동산 수요가 꾸준한 지역으로, 실거주 또는 임대 목적 투자 모두 고려해 볼 수 있습니다.

권리 인수 부담 없음: 특별 매각 조건으로 인해 복잡한 임차권 관련 문제가 매수인에게 실질적인 부담으로 이어지지 않습니다.

소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 가구에게 적합한 면적으로, 비교적 높은 가격 경쟁력을 가질 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 218,000,000원

건물 면적: 26.92㎡ (약 8.14평)

건축 연도: 2019년 (신축)

주변 시세 분석 결과, 유사한 규모의 신축 다세대주택은 감정가 수준 또는 그 이상의 가치를 가질 것으로 판단됩니다.

본 건은 신축 연식이라는 강력한 장점을 가지고 있으며, 임차인 인수 부담이 0원이므로 시장 상황을 고려하여 적정 수준의 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.