나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3274 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612 마곡킹덤펜타리움 제102동 제8층 제802호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동에 소재하는 "방화중학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철9호선 "공항시장역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건 내 제8층 제802호로서, (사용승인일: 2021-01-08) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 장방형 평지로서, 오피스텔, 사무소 및 근생 공동주택(다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 8m, 남측, 동측으로 약 4m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

612, 612-212 : 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 612-213, 612-214 : 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구 역 , 도로(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2 014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단 독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가 구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금235,000,000원 임대차계약일자 : 2021년7월12일 임차권자 : 송동호

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3274 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612 마곡킹덤펜타리움 제102동 제8층 제802호

건물명: 마곡 킹덤 펜타리움

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제8층 제802호

사용승인일: 2021년 01월 08일

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.02㎡ (약 1.52평)

토지지분: 5.02㎡ (약 1.52평)

건물면적: 14.90㎡ (약 4.51평)

건물지분: 14.9㎡ (약 4.51평)

1.4. 기타 기본 정보

감정가: 216,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

용도: 다세대주택 (건축물대장상 오피스텔, 사무소 및 근생 공동주택(다세대) 용도로도 사용)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동에 소재하며, "방화중학교" 동측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장이 위치하고, 지하철 9호선 "공항시장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

차량의 진출입이 자유로운 편이며, 제반 교통 여건은 양호한 것으로 평가됨.

2.3. 도로 및 인접성

본건 건물은 북측으로 약 8m, 남측 및 동측으로 약 4m 도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

채권자: 주OOOOOOO

경매 종류: 부동산강제경매

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 김환철 외 2명 (2021-01-21)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 오은정 (2021-08-12)

* 주택임차권: 송 (2023-08-30 말소예정) - 보증금 235,000,000원, 전입 2021-08-05, 확정 2021-07-14

* 강제경매(말소기준권리): 주택도시보증공사 (2026-01-20) - 권리금액 235,000,000원

3.3. 임차인 현황 및 권리 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(송 )

* 보증금: 235,000,000원

* 특이사항: 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인/임차권승계인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됨.

* 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원임 (임차권 등기 말소 조건).

* 따라서, 임차인 관련 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

3.4. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2026년 01월 20일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매임.

* 등기부채권 총액: 235,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 방화동 일대는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역임.

인근 마곡지구 개발의 영향으로 지역적 가치가 상승할 잠재력이 있음.

4.2. 건물 용도 및 복합성

건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔, 사무소) 및 근린생활시설, 공동주택(다세대)임.

본건 호실은 다세대주택으로 이용 중이나, 건물 자체가 복합 용도로 건축되었음을 인지해야 함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육환경

* 인근에 "방화중학교"가 소재하며, 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호함.

* 지하철 9호선 "공항시장역"을 통한 서울 주요 지역 접근성이 우수함.

5.2. 건물 내부 설비

* 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 도시가스 설비가 갖추어져 있음.

* 승강기, 화재 탐지 설비, 기계식 주차장 설비 등이 설치되어 있어 주거 및 이용 편의성이 높음.

5.3. 주변 시세 동향

* 최근 인근 지역의 유사 면적 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과,

* 38.95㎡ (약 11.78평) 규모의 마곡팰리스(2017년식)가 2026년 7월 7일 306,000,000원에 거래됨. (평당 약 8,600,000원)

* 29.97㎡ (약 9.07평) 규모의 대림캐슬(2015년식)이 2026년 7월 6일 253,000,000원에 거래됨. (평당 약 7,035,000원)

* 본건과 같이 전용면적 14.90㎡ (약 4.51평) 기준, 최근 시세는 평당 약 700만원 ~ 860만원 수준으로 분석됨.

* 이를 바탕으로 환산 시, 본건의 현 시세는 약 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원 수준으로 추정됨. (이전 거래 내역 중 57.69㎡ (약 17.45평)는 260,000,000원에 거래되었으나, 건물 연식이 오래되고 면적이 상당히 넓어 본건과 직접 비교하기에는 다소 차이가 있음.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 본 건은 HUG(주택도시보증공사) 관련 복잡한 인수 조건 변경 및 임차권 관련 매각 조건이 명시되어 있음.

* 비록 매수인이 인수하는 임차보증금이 0원으로 명시되어 있고 임차권이 말소될 예정이나, 관련 서류 검토 및 명확한 소멸 확인에 대한 철저한 법률 검토가 필요함.

6.2. 법규 및 규제 관련 리스크

* 본건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등에 해당하여 향후 건물 증축, 용도 변경 등 건축 행위에 제약이 있을 수 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상자(외국인 등)나 특정 용도(아파트)의 거래 시 허가가 필요할 수 있음 (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31).

6.3. 기타 고려사항

* 건물 자체는 2021년 사용승인으로 비교적 신축이나, 전용면적 4.51평의 매우 작은 소형 주거 공간임.

* 감정가(2억 1,600만원) 대비 최근 인근 유사 면적 부동산의 실거래가(약 1억 2천만원~1억 4천만원) 간의 상당한 괴리가 존재함.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 방화동의 역세권(공항시장역)에 위치한 비교적 신축(2021년 준공)의 소형 다세대주택임.

권리 관계는 복잡했으나, 매각 조건상 매수인이 인수할 부담은 없는 것으로 분석됨.

다만, 감정가와 실거래가 간 큰 차이를 보이며, 공항 관련 보호 구역 등의 규제 사항이 존재함.

작은 면적으로 인해 1인 가구 또는 투자 목적의 소형 임대 수익 창출을 고려해볼 수 있음.

8. 투자 포인트

* 지하철 9호선 공항시장역 역세권으로 우수한 교통 환경.

* 2021년 준공의 신축 건물로 내부 상태 양호 예상.

* 매수인이 인수할 권리(임차보증금 등)가 없어 명확한 권리관계.

* 마곡지구 인근 지역으로 향후 개발 및 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건 감정가: 216,000,000원

최근 인근 시세 분석 결과: 약 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원 추정.

감정가와 시세 간 큰 차이를 고려할 때, 시세에 근거한 합리적인 입찰 전략이 중요함.

인수 보증금(0원)을 제외하고, 현 시세와 미래 가치를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정함.

예상 입찰가 범위: 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.