나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3205 [1] 서울특별시 양천구 신정동 889-12 유니크7차 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 목동 소재 지하철 5호선 "목동역" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 다가구주택,다세대주택,근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 5호선 "목동역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 내 제4층 제402호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대(방2, 거실 겸 주방, 욕실1, 발코니)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 난방설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3205 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 889-12 유니크7차 제4층 제402호

물건종별: 도시형생활주택 (단지형다세대)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

토지면적: 18.53㎡ (약 5.60평)

건물면적: 29.36㎡ (약 8.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제4층 제402호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 399,000,000원

토지면적: 18.53㎡ (약 5.60평)

건물면적: 29.36㎡ (약 8.88평)

2. 입지조건

2.1. 교통상황

본건은 지하철 5호선 목동역 북서측 인근에 위치하여 교통이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 출입이 용이한 도로에 접해 있습니다.

2.2. 주변 환경

본건 주위는 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

제반 주거 환경 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약상 소유권 보존 등기일은 2022년 03월 31일이며, 채권자는 김민수 외 2명입니다.

말소기준권리는 토스뱅크주식회사의 2024년 03월 12일자 가압류(153,828,974원)입니다.

주택도시보증공사의 가압류(2024년 07월 25일, 774,000,000원) 및 강제경매(2026년 01월 20일, 387,000,000원)는 말소되었습니다.

조유진의 주택임차권(2024년 12월 12일, 387,000,000원) 또한 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

등기부채권 총액은 1,314,828,974원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 1,000,000원

차임: 850,000원

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (조 )

보증금: 387,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-07

확정일자: 2023-03-07

배당신고일자: 2024-12-12

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수/소멸 권리

등기부상 모든 권리는 말소기준권리인 토스뱅크의 가압류보다 후순위에 해당하며, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 특별매각조건으로 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 지하철역 인근의 근린생활시설이 소재하는 지역으로 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

유동인구 및 배후수요는 보통 수준으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 서울 양천구 목동역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

주변에 다세대, 다가구 주택이 많아 주거 밀집지역의 특성을 보입니다.

지하철 5호선 목동역을 이용한 서울 시내 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 명시: 경매 진행 과정에서 HUG 관련 조건의 변경 가능성이나 공동담보 설정으로 인한 추가적인 복잡성이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 특별매각조건: 주택도시보증공사의 잔액 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 조건이 매수인에게 적용되므로, 계약 시 이 조건들을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획 상 제한사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 / 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 2025.8.26.~2026.8.25. 및 아파트 / 2025.10.20.~2026.12.31.) 등 다수의 토지이용계획상 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철역 인근의 편리한 교통망과 주거지로서의 입지 조건을 갖춘 도시형생활주택입니다.

그러나 HUG 관련 특별매각조건 및 공동담보 등의 특수 물건 정보는 입찰 전 반드시 면밀히 분석하고 확인해야 합니다.

등기부상 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단되나, HUG와의 계약 조건을 최우선으로 확인해야 합니다.

제공된 주변 실거래가 정보를 고려할 때, 감정가 대비 시세가 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 주택: 지하철 5호선 목동역 인근의 소형 도시형생활주택으로, 1인 가구 또는 소형 가구의 임대 수요가 있을 수 있습니다.

* 입지: 서울 양천구 지역으로, 지속적인 주거 수요가 있는 곳입니다.

* 저평가 가능성: 감정가와 비교했을 때, 최근 실거래가 정보를 통해 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 수 있는 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과 (2026년 5월 기준):

* 서울특별시 양천구 신정동 1012-23 송원빌라 (23.14㎡, 5층): 130,000,000원 (약 1852만 원/평)

* 서울특별시 양천구 신정동 955-24 현대빌라B동 (36.89㎡, 2층): 225,000,000원 (약 2015만 원/평)

* 서울특별시 양천구 신정동 996-2 준쉐르던스 (54.27㎡, 3층): 400,000,000원 (약 2434만 원/평)

본건은 전용면적 29.36㎡ (약 8.88평)이며, 4층에 위치합니다.

주변 유사 물건들의 평당 매매가는 약 1,850만 원에서 2,430만 원 사이로 형성되어 있습니다.

이를 바탕으로 본건의 적정 시세는 약 1억 7천만 원에서 2억 2천만 원 사이로 추정됩니다.

감정가 3억 9,900만 원과는 상당한 차이가 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 시장 시세 및 권리 분석 내용을 종합적으로 고려하여 약 210,000,000원 (2억 1천만 원) 수준을 적정가로 제안합니다.

참고: 본건은 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각 등 특수 조건이 붙어 있으므로, 해당 조건들을 명확히 확인한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 주변 혐오시설 정보는 제공된 자료 내에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.