나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3256 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 721 동양하우징 제102동 제3층 제304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 남측에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상11층 건물 내 제3층 제304호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 "오피스텔"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서 공부상 "오피스텔 및 도시형생활주택 등 건물 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 차량 가능한 포장도로(등촌로) 접하고 있으며, 남측과 서측 또한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망), 원추표면구역(원추표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 내부확인이 곤란한 상황으로 건축물 대장(건축물 현황도)을 기준으로 도면을 작성 하였으므로 실제 상황과 상이할 수 있으니 경매 참여시 유의 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3256 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 721 동양하우징 제102동 제3층 제304호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상11층 건물 내 제3층 제304호

건축물 사용승인일: 2019년 04월 25일

1.3. 면적 및 용도

용도: 오피스텔

토지면적: 9.92㎡ (약 3.00평)

건물면적: 37.82㎡ (약 11.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각대상

감정가: 279,000,000원

매각방법: 토지 및 건물 일괄매각

1.5. 권리분석 요약

말소기준권리: 2023년 08월 30일 주택도시보증공사의 가압류 (갑6)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 주택도시보증공사(이명희)

보증금: 315,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-27

확정일자: 2021-10-06

배당신고일자: 2023-11-07

대항력: 없음

비고: 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이에 따라 인수되는 임차보증금은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 남측에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 일반적인 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

2.3. 도로 관계

건물은 동측으로 차량 통행이 가능한 포장도로(등촌로)에 접하고 있으며, 남측 및 서측 또한 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 이용이 편리합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 도로, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정된 기간이 포함되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31). 이는 향후 토지 이용이나 거래 시 일부 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본건 건물의 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 08월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑6)입니다. 이후 접수된 권리들은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 권리 내역 (말소 예정):

* 주택임차권 (을1): 2023년 11월 07일 접수, 이명희, 임차금액 315,000,000원

* 압류 (갑7): 2023년 08월 30일 접수, 서초세무서장

* 강제경매 (갑8): 2026년 01월 19일 접수, 주택도시보증공사

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리인 2023년 08월 30일자 가압류보다 늦게 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. 본건의 경우, 임차권(을1, 2023-11-07) 역시 말소기준권리보다 늦게 등기되었으므로 원칙적으로 소멸 대상입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

임차인 이명희(주택도시보증공사)가 보증금 315,000,000원에 거주 중인 것으로 파악됩니다. 그러나, 해당 임차권은 말소기준권리보다 후순위에 해당하며, 특히 "대항력 없음"으로 명시되어 있고, "HUG 인수조건 변경" 및 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 특별매각조건에 따라 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 등촌동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역으로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

"대일고등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 각종 편의시설 및 상업시설이 주변에 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스정류장을 이용한 대중교통 접근성이 있으며, 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔 및 주거시설이 밀집한 지역으로, 비교적 정주 여건이 양호한 편입니다. 다만, 내부 확인이 곤란하여 실제 이용 상태와 공부상 현황이 상이할 가능성이 있으므로 현장 답사를 통해 정확한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

제공된 정보에 따르면 본건 내부 확인이 곤란한 상황이며, 건축물대장 기준 도면을 사용하였으므로 실제 현황과 상이할 수 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 현장 확인을 통해 보완해야 할 부분입니다.

6.2. 토지이용계획 제한사항

공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 지정 등은 향후 재산권 행사 및 개발에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 임차권 관련 조건

주택도시보증공사(HUG)의 임차권 등기 말소 및 대항력 포기 조건부 매각이라는 특이사항이 있습니다. 채권자이자 임차인으로 파악되는 HUG의 조건 이행 여부를 확인하는 것이 중요하나, HUG가 채권자로서 경매를 신청한 점을 감안하면 조건 이행 가능성은 높다고 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 오피스텔로, 감정가(279,000,000원)와 최근 실거래가(2024년 9월, 278,000,000원)가 유사하게 형성되어 있어 시세 반영이 잘 이루어진 물건으로 판단됩니다. 무엇보다 HUG의 선순위 임차권이 존재하나, 특별 매각 조건에 따라 인수되는 보증금이 없다는 점이 매우 긍정적입니다. 다만, 내부 확인 곤란은 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 할 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 오피스텔 및 주거 임대 수요가 예상되는 지역.

* 특별 매각 조건으로 인해 인수해야 할 임차보증금이 없어 낙찰 후 추가 비용 부담이 적음.

* 서울시 강서구라는 입지적 장점.

* 최근 실거래가 수준을 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 279,000,000원이며, 최근 실거래가(2024년 9월)는 278,000,000원입니다. 본건은 인수되는 임차보증금이 0원이므로, 시세에서 일정 비율 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. 내부 확인 곤란 등의 리스크를 고려하여 시세 대비 10% 정도 할인된 가격으로 접근 시, 예상 입찰가는 약 250,000,000원에서 265,000,000원 수준으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 현장 답사 결과, 주변 시세 변동 추이, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.