나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3179 [1] 서울특별시 양천구 목동 604-9 한울팰리스 제6층 제604호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 지하철 9호선 "등촌역(강서대학교)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 진, 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 "등촌역(강서대학교)"이 소재하는바, 대중교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상8층 건물 내 제6층 제604호로서, (사용승인일: 2018.01.17) 외 벽: 석재 붙임 마감 등, 창 호: 샷시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택(방2, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 토지로서, [오피스텔 및 다세대주택] 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 남서측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(김포가도(양천)), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 목동 604-9번지, 한울팰리스 제6층 제604호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3179 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 266,000,000원입니다.

본건의 토지면적은 9.50㎡ (약 2.87평)이며, 건물면적은 25.85㎡ (약 7.82평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

건축물대장 상 정보에 따르면, 본 건물은 2018년 1월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 8층 건물이며, 본건은 6층에 위치합니다.

토지이용계획 상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정된 이력이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 지하철 9호선 "등촌역(강서대학교)"에서 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 단독주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 등촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 남서측으로 폭 8m 미만의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 10월 31일 접수된 신용보증기금의 가압류입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 모든 권리(소유권이전, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각과 동시에 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수하는 부담이 있는 권리는 없습니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (유안진)

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-21

* 확정일자: 2021-12-08

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 유 은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사가 채권자 겸 임차인으로 등재되어 있습니다. 특별매각조건에 따라 임차인(주택도시보증공사)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각되며, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 시세 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

최근 매매 사례 (2026년 5월 기준):

* 궁전빌라(B동) (1986년식, 36.63㎡): 19,000만원 (약 1.9억원)

* 와이앤비 (2022년식, 25.97㎡): 26,500만원 (약 2.65억원)

* 골든빌 (2016년식, 28.47㎡): 30,000만원 (약 3.0억원)

본건은 2018년 준공된 건물로, 전용면적 25.85㎡ (약 7.82평)입니다.

최근 거래된 와이앤비(25.97㎡)와 골든빌(28.47㎡)의 거래가를 기준으로 볼 때, 평당 시세는 약 3,086만원 ~ 3,190만원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 266,000,000원으로, 전용면적 7.82평 기준 평당 약 3,400만원으로 산정되어, 최근 거래된 신축급 건물들의 시세와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

본건은 역세권 입지와 신축 건물이라는 점에서 시세가 잘 방어될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 등촌역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 노선의 버스 이용도 편리하여 서울 시내 및 부도심 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 주변 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 검색 결과에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 임차인 대항력: 본건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자 겸 임차인으로 등재되어 있으며, 임차인 유 은 대항력이 없습니다. 매각 조건 상 HUG의 매수인에 대한 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기가 명시되어 있어 권리상 인수 부담은 없으나, HUG 관련 인수조건 변경 사항에 대한 세부 내용은 반드시 확인해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.). 현재 지정 여부 및 해당 기간 동안의 거래 제한 사항을 확인해야 합니다. (현재 시점 기준 일부 기간 만료 또는 만료 예정)

* 건물 노후화 가능성: 2018년 준공으로 비교적 신축이나, 주변 지역에 오래된 건물들이 혼재하는 점을 고려할 때, 향후 건물 유지보수 비용 증가 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지하철 9호선 등촌역 역세권에 위치한 2018년식 신축급 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리 분석 상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다. 특히 HUG 관련 특이사항은 매수인에게 유리한 조건으로 작용할 수 있습니다. 전반적으로 안정적인 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 9호선 등촌역 도보 이용 가능한 역세권 입지.

* 2018년 준공으로 비교적 신축이며 건물 상태 양호 예상.

* 주거 및 상업 시설이 밀집된 지역으로 생활 편의성 우수.

* 권리 인수 부담 없음 (HUG 관련 조건 명확히 확인 필요).

* 소형 주거 공간으로 꾸준한 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 266,000,000원입니다.

주변 유사 면적 및 연식의 건물 시세(평당 약 3,086만원 ~ 3,190만원)를 고려할 때, 본건의 적정 시가는 약 2억 5,700만원 ~ 2억 7,100만원 수준으로 추정됩니다.

인수되는 보증금이 없고 권리상 문제가 없어, 감정가를 기준으로 낙찰가를 형성할 가능성이 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 2억 6,000만원 ~ 2억 7,000만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 주의사항 등 특이사항에 대한 면밀한 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

본 예상 입찰가는 현재 시장 상황 및 제공된 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 경매 결과는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.