나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3230 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 697-2 제이앤하우스 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더존 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 강서구 내발산동 소재 "명덕여자고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2020.11.19) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로서 후첨 "내부구조도"를 참조 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로(가)의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3230 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 697-2 제이앤하우스 제4층 제402호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

건축물 정보:

사용승인일: 2020년 11월 19일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내

면적:

토지면적: 17.93㎡ (약 5.42평)

건물면적: 27.07㎡ (약 8.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정평가액: 322,000,000원

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 내발산동 소재 "명덕여자고등학교" 남서측 인근

주위환경: 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거환경 보통

교통: 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

도로: 본건 북측으로 세로(가)의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

주변시설: 명덕여자고등학교가 인접해 있으며, 다수의 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 가능함. 지도 검색 결과, 주변에 혐오시설 특이사항은 발견되지 않았음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 9월 25일자 국민건강보험공단의 압류.

낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 일자의 압류, 강제경매, 주택임차권(홍정혜, 보증금 298,000,000원) 등이 모두 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 특별한 인수 권리는 없는 것으로 판단됨.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(홍정혜)

* 보증금: 298,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 30일

* 확정일자: 2021년 4월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차권은 매각으로 인해 말소될 예정이며, 매수인에게 대항할 수 없음.

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 언급되나, 등기부상 말소 예정으로 인수 부담 없음.

4. 상권분석

지역특성: 서울특별시 강서구 내발산동 일대는 주거지역으로, 아파트, 다세대주택 등이 밀집해 있으며, 명덕여자고등학교 등 교육시설과 근린상업시설이 혼재되어 안정적인 상권을 형성하고 있음.

최근 시세 동향 (주변 다세대/빌라 매매 정보 분석):

* 2026년 7월 1일, 강서구 내발산동 709-10 "스페이스빌"(2018년식, 40.2㎡) 36,300만원 (약 90.3만원/㎡)

* 2026년 7월 13일, 강서구 내발산동 699-2 "우성쉐르빌"(2011년식, 40.59㎡) 26,800만원 (약 66.0만원/㎡)

* 2026년 7월 2일, 강서구 내발산동 672-18 "우장빌라다동"(1991년식, 39.72㎡) 30,000만원 (약 75.5만원/㎡)

본건(27.07㎡, 2020년식)은 비교적 최근 건축된 신축 건물에 해당함. 주변 시세는 약 66만~90만 원/㎡ 수준이나, 본건의 면적과 건축 연도를 고려할 때, 면적당 단가는 이보다 높게 형성될 수 있음.

5. 생활정보

주거 편의: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

교육 환경: 명덕여자고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수함.

교통 편의: 지하철역과의 구체적인 거리 정보는 제공되지 않았으나, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성은 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

임차인 대항력 포기 조건: 임차인(주택도시보증공사(홍정혜))의 보증금 298,000,000원이 있으나, 등기부등본 및 물건명세서상 매각으로 인해 대항력이 소멸되며 매수인에게 인수되지 않는 조건으로 매각됨. 따라서 보증금 인수 부담은 없음.

감정평가액 대비 시세: 감정평가액(322,000,000원) 대비 주변 시세(비교적 넓은 면적 기준 26,800~36,300만원)를 고려할 때, 감정평가액이 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음. 입찰 시 면밀한 시세 조사가 필요함.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 공항시설법, 군사기지보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 규제를 받고 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음. (토지거래허가구역 지정기간은 2026년 말까지로 예정되어 있음)

7. 종합 의견

본건은 2020년에 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 최신식 설비를 갖추고 있으며, 권리상 하자가 없어 안전한 물건으로 판단됨.

임차인과 관련된 복잡한 권리관계가 명확하게 정리되어 매수인의 인수 부담이 없는 점이 큰 장점임.

다만, 감정평가액 대비 실거래가 시세 분석 결과, 감정가가 높을 가능성을 배제할 수 없으므로, 실질적인 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

입지 조건은 주변 주거 환경이 보통 수준이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

8. 투자 포인트

신축 건물 (2020년식)으로 내부 상태 및 관리 용이성이 우수함.

모든 선순위 권리 및 임차권이 매각으로 소멸되어 법적 하자 없는 안전한 명도 가능.

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 보증금 인수 부담 전혀 없음.

강서구 내발산동의 주거 지역 내 위치로 꾸준한 수요 기대.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 322,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 8.19평)의 신축 빌라/도시형생활주택의 경우, 동일 면적 대비 평당 시세를 약 700만원 ~ 900만원으로 추정할 수 있음.

이를 본건 면적(27.07㎡, 약 8.19평)에 적용 시, 약 20,917만원 ~ 24,444만원 범위의 시세가 추정됨.

감정평가액(32,200만원)은 이 시세보다 높은 수준이므로, 보수적인 접근이 필요함.

법적 안전성과 신축 건물이라는 점을 고려하되, 시세와의 괴리를 감안하여 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 290,000,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.