나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3239 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-65 포엠빌 제9층 제901호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정해 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교"북측 인근에 위치하고 있으며, 본건 주위로는 다세대주택 등 공동주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하고 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 2층 지상 11층 건물 내 제9층 제901호로서, (사용승인일 : 2020.06.18.) 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 등임

이용상태

집합건축물대장(건축물현황도) 기준 다세대주택(방1, 주방, 거실, 화장실 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 화재경보설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 4M, 남서측으로 노폭 약8m 포장도로에 접하고 있으며, 31대의 주차시설을 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09), 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 24-65 포엠빌 제9층 제901호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3239 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 327,000,000원입니다.

토지 면적은 6.50㎡ (약 1.97평)이며, 건물 면적은 29.83㎡ (약 9.02평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 11층 건물 중 제9층 제901호이며, 2020년 6월 18일에 사용 승인되었습니다.

건축물대장상 본건은 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)으로 등재되어 있으나, 실제로는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택 등 공동주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하고 있어 주택지대으로서의 기본적인 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고, 지하철 5호선 "화곡역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 5월 20일 인천세무서장의 압류입니다.

등기부등본상 모든 권리(압류, 임차권, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황에 따르면 주택도시보증공사(박정호)가 보증금 256,000,000원에 임차 중인 것으로 나타납니다.

전입일자는 2021년 10월 12일, 확정일자는 2021년 9월 14일입니다.

그러나 본 건은 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"으로 진행되어, 임차인은 매수인에게 대항할 수 없습니다.

따라서 인수 보증금은 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대, 다가구, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

주변에 화곡초등학교가 위치하며, 근린생활시설 또한 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 용이합니다.

지하철 5호선 화곡역이 근거리에 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 규제가 적용되고 있어 향후 개발 및 이용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변에 화곡초등학교 등 교육시설이 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

지하철 5호선 화곡역을 이용하면 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 비록 대항력이 없어 낙찰자 인수 부담은 없으나, HUG와의 계약 조건에 대한 세부 사항을 매각기일 전에 반드시 확인해야 합니다.

건축물대장상 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)으로 되어 있어, 향후 건축물 용도 관련하여 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지이용계획상의 각종 규제(공항, 가로구역별 최고높이 제한, 상대보호구역 등)는 추후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축급 다세대주택으로, 권리상 인수 부담이 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 경매 물건입니다.

화곡역 및 초등학교 인근에 위치하여 주거 환경 및 교통 편의성이 양호한 편입니다.

감정가 327,000,000원에 비해 최근 유사 물건의 실거래가 및 시세가 이를 뒷받침하고 있어, 적정 수준의 입찰을 통해 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 토지이용계획상의 제한 사항과 HUG 관련 특수 조건은 입찰 전 반드시 숙지해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

2020년 신축 건물로 비교적 최신 축에 속하여 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

임차인의 대항력이 없어 권리 분석이 명확하며, 낙찰 후 즉시 명도 진행이 가능할 것으로 보입니다.

강서구 화곡동은 지속적인 개발 및 도시 재생 사업이 진행되는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 30㎡)의 2019년 준공 다세대주택이 216,000,000원 (19.98㎡ 기준)에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 10,810,810원으로, 평당 약 35,760,000원에 해당합니다.

본건의 감정가는 327,000,000원이며, 이는 비교 사례와 유사한 수준으로 평가되었습니다.

권리상 인수 부담이 없고, 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 감정가를 상회하는 입찰도 가능할 것으로 예상됩니다.

시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여, 본건의 적정 입찰가 범위는 310,000,000원 ~ 343,000,000원으로 판단됩니다.

경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 조정이 필요하나, 초기 입찰가는 약 315,000,000원 선에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.