나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3234 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 139-143 테라든 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉1동주민센터" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 중 제2층 제202로서 (사용승인일:2021.02.10), 외벽 : 석재붙임 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서, 건부지(도시형생활주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 8미터 내외 및 동측으로 약 4미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면), 대공방어협조구역( 위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제 권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상:아파트, 지정기간 : 2025.10.20 ~ 2026.12.31), 토 지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 139-143번지에 위치한 테라든 제2층 제202호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3234(1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 273,000,000원입니다.

건물 총 면적은 29.88㎡(약 9.04평)이며, 토지 면적은 18.32㎡(약 5.54평)로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, HUG 인수조건 변경 및 특수물건정보 관련 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉1동주민센터" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

건물의 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 6층 건물 중 제2층 제202호에 해당합니다.

2021년 2월 10일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 현재 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지로 구성된 일단의 장방형 토지이며, 건부지(도시형생활주택)로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태

본건은 북측으로 약 8미터 내외, 동측으로 약 4미터 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 대상자는 아파트, 지정 기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다. 외국인 등을 대상으로 하는 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택에 대한 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 9월 14일 접수된 강서세무서장의 압류(을1)입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 부분에 특이사항 없음)

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(조현진)

* 보증금: 268,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 20일

* 확정일자: 2021년 7월 20일 (등기부상 확정일자: 2021년 11월 25일)

* 배당신고일자: 2023년 9월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

임차인 조 은 전입일자보다 확정일자가 늦거나, 배당신고일자가 있으며 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 송충헌 (2021.03.03)

* 소유권이전: 고완석 (2021.08.17, 매매)

* 주택임차권: 조현진 (268,000,000원, 2021.08.20 전입, 2021.11.25 확정) - 말소 예정

* 압류: 강서세무서장 (2022.09.14) - 말소기준권리

* 압류: 구로구(서울특별시) (2023.02.02) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (268,000,000원, 2026.01.19) - 말소 예정

등기부채권 총액: 268,000,000원

1.3. 상권분석

주변 환경

본건은 "개봉1동주민센터" 서측 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 및 주거 환경이 조성되어 있습니다.

건물 정보

본건이 소재한 "테라든"은 2021년 2월 10일 사용승인된 도시형생활주택(단지형 다세대주택, 총 15세대)으로, 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

주변 시세 분석

입력된 주변 연립/다세대/빌라 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 한신빌라(330-8): 2002년식, 전용면적 51.48㎡(약 15.57평), 2026년 7월 1일 매매가 250,000,000원

* 파크빌라(342-1): 1993년식, 전용면적 41.52㎡(약 12.56평), 2026년 7월 1일 매매가 139,500,000원 (개봉동 인근)

* 미림빌라가~라동(108-5): 1982년식, 전용면적 61.19㎡(약 18.51평), 2026년 7월 13일 매매가 250,000,000원

본건은 전용면적 29.88㎡(약 9.04평)으로, 위 거래 사례의 면적보다 작습니다.

주변 시세 대비 본건의 감정가(273,000,000원)는 평당가로 환산 시 상대적으로 높게 평가되었습니다.

예시된 거래들은 본건보다 연식이 오래되었으나 면적이 더 넓습니다. 본건이 2021년식 신축이라는 점을 감안하더라도, 감정가가 최근 실거래가 수준을 상회하는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 139-143번지에 위치한 도시형생활주택(테라든)으로, 2021년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

주거 지역 내에 위치하며, "개봉1동주민센터"가 인근에 있어 기본적인 행정 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 방음 및 단열 성능이 양호할 것으로 예상됩니다.

내부에는 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 안정적입니다.

주변 시설 및 혐오시설 정보

본건 소재지인 서울특별시 구로구 개봉동 139-143번지 일대는 주거 밀집 지역으로, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 주를 이루고 있습니다.

주변 시설로는 상점, 식당, 병원, 학교 등이 산재할 것으로 예상됩니다.

검색 결과, 본건 인근에서 직업상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건

본건은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 특별매각조건이 존재합니다. 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이로 인해 복잡한 임대차 관계는 정리될 것으로 보이나, 관련 조건을 정확히 인지하고 입찰해야 합니다.

토지이용계획상의 제한

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속하며, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 활용에 제한이 따를 수 있습니다. 특히 지정기간이 2026년 말까지 포함되어 있어 주의가 필요합니다.

감정가 대비 시세 분석

본건의 감정가(273,000,000원)는 비교 대상 부동산의 실거래가 대비 면적당 가격이 높게 책정된 것으로 분석됩니다. 2021년식 신축 프리미엄을 고려하더라도, 입찰 시 이러한 시세 차이를 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축 도시형생활주택으로, 물리적인 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

권리관계 또한 말소기준권리 이후의 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인도 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 부담은 없을 것으로 보입니다. HUG 관련 특별매각조건은 권리관계를 명확히 하는 데 기여할 것입니다.

다만, 감정가가 최근 시세 대비 높게 평가된 점, 토지이용계획상의 여러 제한 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년식 건물로 최신 시설을 갖추고 있으며, 즉시 입주 또는 임대가 가능하여 활용도가 높습니다.

정리된 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없고, 매각으로 소멸되는 권리만 존재하여 권리상 리스크가 적습니다.

주거 편의성: 주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 273,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 연식이 오래되었거나 면적이 더 넓은 유사 건물들의 매매가가 139,500,000원에서 250,000,000원 사이에 분포하고 있습니다.

본건은 전용면적 29.88㎡(약 9.04평)으로, 감정평가액을 면적으로 나누면 약 9,136,546원/㎡로, 주변 시세의 평당 가격(약 330만~480만 원/㎡)보다 현저히 높습니다.

이는 본건이 2021년식 신축 건물이라는 점을 감안하더라도 상당한 차이입니다.

따라서, 본건의 신축 프리미엄을 고려하되, 과도한 감정가를 조정하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

주변 유사 물건의 시세를 바탕으로, 본건 면적 및 신축임을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 210,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

인수 보증금은 0원이므로 예상 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

따라서, 현 시세 및 본건 특성을 종합적으로 고려하여 210,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 유리할 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.