나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70100 [1] 경기도 의정부시 의정부동 136-15 현대탑캐슬 10층 1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 지하철1선 "의정부역" 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 '의정부역'이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 19층 중 10층 1002호로서 (사용승인일 : 2019.08.26) 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감. 창호: 알루미늄 샤시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (내부구조는 후첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

의정부동 136-15 : 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 상대보호구역(경의초), 과밀억제권역, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역. 의정부동 136-22 : 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 과밀억제권역, (한강) 폐기물매립시설 설치 제한지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70100 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 136-15 현대탑캐슬 10층 1002호

용도: 오피스텔

감정가: 192,000,000원

토지면적: 6.16㎡ (토지지분: 6.156㎡)

건물면적: 43.63㎡ (건물지분: 43.632㎡)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 지하철 1호선 "의정부역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 무난합니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '의정부역'이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 토지 및 건물 상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 19층 중 10층 1002호 (사용승인일: 2019.08.26)

외벽: 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 등 마감.

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감.

창호: 알루미늄 샤시 창호임.

이용 상태: 오피스텔로 이용 중임.

설비 내역: 급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워 시설 등이 되어 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 2필지 일단의 부정형 토지로, 인접지와 등고 평탄하며 오피스텔 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 김균석 외 1명 (2019-08-28)

* 공유자전원지분전부이전 (매매): 윤매열 (2020-04-03)

* 주택임차권: 김유민 (173,000,000원, 2022-03-04 전입, 2022-02-08 확정). 본 임차권은 HUG의 확약서 제출로 말소 예정입니다.

* 강제경매 (말소기준권리): 주택도시보증공사 (173,000,000원, 2026-01-15)

등기부채권 총액: 173,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김유민)

보증금: 173,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-04

확정일자: 2022-02-08

배당신고일자: 2024-03-26

대항력: 없음

비고: HUG는 신청 채권자로서 임차인 김유민의 임차보증금 반환 채권을 양수하였으며 (우선변제권 승계), 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.

* 임차인: 허혜정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-20

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 임차인 허혜정은 보증금이 0원임에도 불구하고 대항력이 있는 것으로 확인되었습니다. 보증금액이 0원이지만, 대항력 보유 사실 자체에 대한 주의가 필요합니다.

3.3. 인수/소멸 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 매각으로 소멸되는 권리: 위 등기부 현황에 기재된 모든 권리는 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기보다 후순위이거나, HUG의 확약으로 인해 소멸 대상에 포함됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 상업 지역으로, 다양한 생활 편의 시설 및 상업 시설 이용이 용이합니다.

4.2. 이용 계획 및 제한

* 의정부동 136-15: 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 상대보호구역(경의초), 과밀억제권역, (한강) 폐기물매립시설 설치 제한지역.

* 의정부동 136-22: 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 과밀억제권역, (한강) 폐기물매립시설 설치 제한지역.

토지이용계획상 폐기물매립시설 설치 제한지역으로 지정되어 있어, 관련 환경 규제 준수 여부를 확인할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 지하철 1호선 의정부역 및 버스정류장 이용 편리.

* 주변 근린생활시설, 숙박시설 등 다양한 상업 시설 근접.

5.2. 교육시설

* 상대보호구역(경의초)으로 지정되어 있어 인근 초등학교 교육 환경 고려 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 허혜정은 보증금이 0원임에도 불구하고 대항력을 보유하고 있어, 명도 진행 시 추가적인 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)가 임차권의 우선변제권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 조건으로 경매를 신청했습니다. 이는 HUG가 잔여 채권 회수에 집중하겠다는 의도로 해석될 수 있으나, HUG의 채권 양수 및 조건 변경 관련 세부 내용을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

6.3. 기타

건물 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축 건물에 해당하여 하자 발생 가능성은 낮으나, 장기적인 건물 관리 상태는 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 편의시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 9천 2백만원이며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매입니다. HUG가 임차권 승계 및 관련 조건을 조정함에 따라 채권 관계는 명확해졌으나, 대항력 있는 임차인 허혜정 씨의 존재는 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 역세권 입지: 지하철 1호선 의정부역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요가 기대됩니다.

* HUG 채권: HUG의 채권 양수로 경매 절차의 명확성이 증대되었습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 192,000,000원이며, 건물 전용면적은 43.63㎡입니다. 이를 기준으로 환산한 감정가 평단가는 약 4,399,000원입니다.

본건에는 보증금 0원에 대항력 있는 임차인 허혜정 씨가 존재하며, 이는 명도 과정에서 주의가 필요한 요소입니다. HUG의 채권 양수 및 조건 변경으로 인해 채권 관계는 정리되었으나, 임차인 허 씨의 대항력 문제는 낙찰 후 명도 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

이에 따라, 최저 입찰가는 감정가인 192,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 고려하여 감정가 대비 5% ~ 10% 수준의 할인율을 적용한 175,000,000원에서 182,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.