나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3216 [1] 서울특별시 양천구 신월동 220-10 제1층 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울신원초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 교육시설, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 주위에 노선버스정류장 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브 4층 다세대주택(10세대) 건물 내 제1층 제102호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로서, 다세대주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 곰달래로6길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3216 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 220-10 제1층 제102호

용도: 다세대주택

감정가: 195,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 29.00㎡ (약 8.77 평)

건물면적: 57.49㎡ (약 17.39 평)

1.4. 건물 정보

건축년도: 1991년 (사용승인일 1992.02.25)

구조: 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브 4층 다세대주택(10세대) 건물 내 제1층 제102호

이용상태: 다세대주택으로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울신원초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 교육시설, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

북측으로 곰달래로6길과 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

기타 제한사항: 도로, 가축사육제한구역, 공항소음방지구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 (아파트, 2025.10.20.~2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 1994-08-24 국민은행 근저당

등기부채권 총액: 101,871,930원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 개요만 기재되어 있으며, 세부 내용 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인 정보: 임대관계는 미상임.

인수 보증금 합계: 0원

주의: 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계가 불분명하므로 입찰 전 철저한 현장 조사가 필요합니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 특성

본건은 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브 4층 다세대주택(10세대) 건물 내 1층 102호입니다.

내부 구조는 일반적인 다세대주택 방식을 따르며, 개별난방 도시가스 설비를 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 건물 및 시세

인근 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 15~17평)의 건물들이 2026년 5월 기준 21,000만원에서 32,900만원 사이에 거래되었습니다.

특히 2017년 및 2019년에 건축된 다세대주택(각각 52.41㎡, 55.56㎡)은 30,200만원 및 32,900만원에 거래되어, 본건 건물의 연식(1991년 건축)을 고려하더라도 시세 상승 여력이 있음을 시사합니다.

건축년도가 오래된 연립주택(1981년 건축, 55.27㎡)은 21,000만원에 거래되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

"서울신원초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 공공시설

인근에 공원이 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

건축년도(1991년)가 비교적 오래되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지거래 허가구역

지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 동안 해당 구역 내에서 거래 시 허가를 받아야 하므로, 향후 매각 시 거래 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 임차인 미상

임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 교육시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 특별히 인수할 부담은 없으나, 임차인 정보가 미상인 점은 주의해야 합니다.

최근 유사 신축 다세대주택 거래가격을 고려할 때, 감정평가액 대비 시세 상승 여력이 높아 보이는 물건입니다. 다만, 건물의 노후도는 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 낮은 감정가

유사 신축 다세대주택의 최근 거래가 대비 현저히 낮은 감정가는 시세 차익을 기대할 수 있는 매력적인 요소입니다.

8.2. 양호한 주거 환경

초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요가 기대됩니다.

8.3. 권리관계의 명확성 (인수 부담 없음)

매각으로 인해 말소되는 권리가 대부분이며, 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 195,000,000원입니다.

주변 유사 다세대주택의 최근 거래가(약 30,200만원 ~ 32,900만원)를 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 판단됩니다.

건물의 노후도 및 임차인 미상 등의 리스크 요인을 감안하고, 합리적인 수익률을 확보하기 위한 예상 입찰가는 240,000,000원에서 260,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

본 보고서에서는 250,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.