나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3144 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-41 씨티하우스 제비동 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

서울특별시 강서구 강서로17가길 55 씨티하우스, 제비동 제4층 제403호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경3144(서울남부지방법원 경매13계). 감정가 217,000,000원, 최저가 138,880,000원. 매각기일은 2026-10-16입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 3144 [1]
소재지	서울특별시 강서구 화곡동 351-41 씨티하우스 제비동 제4층 제403호
도로명주소	서울특별시 강서구 강서로17가길 55 씨티하우스, 제비동 제4층 제403호
용도	집합건물
매각기일	2026.10.16
관할법원	서울남부지방법원 경매13계 (02-2192-1273, 0087(감정/주소보정관련))
이용제한	대공방어협조구역, 상대보호구역, 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역

서울특별시 강서구 화곡동 351-41 씨티하우스 제비동 제4층 제403호 도시형생활주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	13.50㎡ (4.08평)
건물면적	22.90㎡ (6.93평)

금액

감정가	217,000,000원
최저가	138,880,000원 (감정가 대비 64%)
입찰보증금	13,888,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.08.07	217,000,000원	유찰
2차	2026.09.08	173,600,000원	유찰
3차	2026.10.16	138,880,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 &quot;화원중학교&quot; 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 &quot;까치산역&quot;등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.
건물의 구조: 2017년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층건내 제4층 제403호로서 외벽 : 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.
이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대)(후첨 &apos;내부구조도&apos; 참고)으로 이용중임.
설비내역: 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 가장형의 토지로서, &quot;도시형생활주택(단지형다세대)&quot; 부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 동측으로 포장도로와 접하고 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3144 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (HUG 인수조건 변경, 공동담보)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 351-41 씨티하우스 제비동 제4층 제403호

건물명: 씨티하우스 제비동

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2017년 11월 30일

1.3. 면적 및 용도

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

토지면적: 13.50㎡ (약 4.08평)

토지지분: 13.5㎡

건물면적: 22.90㎡ (약 6.93평)

건물지분: 22.9㎡

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 217,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 2·5호선 "까치산역"이 인근에 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역(공항시설법)

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트, 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 복수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리인 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2026타경3144)으로 인해 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 갑1: 소유권보존 (김유정)

* 갑2: 소유권이전 (강라온)

* 을3: 주택임차권 (정영준, 금201,000,000원) - 말소 예정

* 갑3: 강제경매 (주택도시보증공사, 금201,000,000원) - 말소기준권리

3.2. 임차인 분석

임차인 정보: 주택도시보증공사(정영준)

보증금: 201,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-14

확정일자: 2021-04-16

배당신고일자: 2023-06-26

대항력: 없음

등기부등본상 주택임차권은 말소 예정으로, 해당 임차인은 매수인에게 대항할 수 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

특별매각조건에 따라, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

3.4. 말소기준권리

말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 등기(갑3)입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 화곡동 지역은 주택가 이면에 위치하여 대규모 상업시설보다는 소규모 근린생활시설이 발달해 있습니다. 주변에는 식당, 카페, 편의점, 은행 등 생활 편의를 위한 기본적인 상업시설이 분포하고 있습니다. 까치산역 인근으로 상권이 형성되어 있으며, 다양한 음식점들이 있어 지역 주민들의 이용이 활발합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 지하철 2·5호선 까치산역 이용 가능 (도보 접근성 보통)

* 교육: 화원중학교가 인근에 위치.

* 편의시설: 인근에 마트, 편의점, 병원 등 생활 편의시설이 소재하여 일상생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

5.2. 공원 및 녹지

까치산근린공원이 인근에 위치하여 쾌적한 휴식 공간을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경으로 인한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인이 존재했으나, 법적으로 대항력이 없으며 등기부상 말소 예정이므로 매수인이 임차 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에게 임대차보증금 반환청구권 포기를 조건으로 하고 있습니다.

6.2. 법적 제약

* 토지이용계획상 공항 관련 보호구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역)으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 관련 규정에 따른 허가를 받아야 할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지와 인접한 곳에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 강서구 지역의 경우 과거 건설폐기물 처리시설 이전과 관련된 주민 민원이 있었던 사례가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2017년 준공)에 해당하며 접근성 및 생활 편의시설이 무난한 편입니다. 감정가 217,000,000원 대비 현재 시장가를 고려했을 때, 인근 유사 물건의 최근 매매 사례를 보면 2019년식 19.98㎡(약 6평) 면적이 216,000,000원에 거래된 사례가 있어 시세가 잘 형성되어 있는 것으로 판단됩니다. 권리분석상 임차인의 대항력이 없고 말소 예정이므로 인수되는 보증금은 없으며, 특별매각조건을 잘 이해하고 입찰에 참여해야 합니다. 공항 관련 규제 및 토지거래허가구역 지정 등 일부 법적 제약 사항은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 2017년 준공으로 비교적 신축 건물이므로 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 2호선과 5호선 환승역인 까치산역 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 인근에 편의시설 및 공원이 있어 주거 환경이 비교적 쾌적합니다.

* 최근 유사 면적 건물의 실거래가가 감정가 수준으로 형성되어 있어 시세 안정성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건물의 감정가는 217,000,000원이며, 최근 2026년 7월 1일 거래된 인근 유사 면적(19.98㎡)의 다세대주택이 216,000,000원에 매매되었습니다. 이는 본 건물의 건물면적 22.90㎡와 유사한 수준으로, 현재 시장가가 감정가와 유사하게 형성되어 있음을 시사합니다. 임차인의 보증금 201,000,000원은 대항력이 없어 인수되지 않으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 따라서, 현 시세 및 유사 거래 사례를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하면 215,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 단, 추가적인 현장 조사 및 권리 관계 변동 여부를 면밀히 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보