나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50039 [1] 서울특별시 은평구 응암동 90-22 미가마하나임응암1 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘감정 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "신진과학기술고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상가지대 임.

교통상황

본건 까지 차량 출입 가능하며, 남서측 인근에 지하철 6호선 응암역이 소재하고, 인접하여 지나는 은평로 및 진흥로변에 버스정류장이 위치하고 있어 제반 교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 10층 1001호로서 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등이고 창호는 샤시창호 마감 등 임.(사용승인일:2022.07.01)

이용상태

오피스텔로 이용 중임(후첨 "층별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 세장형 토지로서 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 진흥로(약40미터 내외), 남측으로 은평로(약25미터 내외)와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)), 건축선

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상 임 - 내부구조 및 이용상태는 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여, 집합건축물관리대장 "건축물 현황도"를 기준으로 도시하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 표시

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50039 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 90-22, 미가마하나임응암1 10층1001호

용도: 오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 10층 1001호

사용승인일: 2022년 7월 1일

토지면적: 3.86㎡ (약 1.17평)

건물면적: 26.79㎡ (약 8.10평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 평가 내역

감정가: 227,000,000원

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "신진과학기술고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.

인접 토지는 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 2.교통 여건

차량 출입이 용이합니다.

남서측 인근에 지하철 6호선 응암역이 소재합니다.

인접한 은평로 및 진흥로변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.권리 요약

말소기준권리: 2025년 4월 15일자 은평세무서장의 압류 (갑5)

전체 등기부채권 총액: 263,570,181원

1.2. 2.임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김태성)

보증금: 219,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022년 8월 26일

대항력: 없음

비고: 신청 채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 양수하였으며, 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확인서를 제출하였습니다. 따라서 이 임차인의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인: 문

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 2월 13일

대항력: 있음

비고: 임차인 문 은 대항력이 있으나, 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 계약과는 다른 상황으로, 해당 임차인의 법적 지위 및 실제 권리 관계에 대한 철저한 추가 조사가 필요합니다. 주택도시보증공사의 확약서 내용에 따라 매수인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 만일의 사태에 대비하는 것이 좋습니다.

1.2. 3.말소 기준 권리

은평세무서장의 압류 (접수일자: 2025-04-15)가 말소 기준 권리입니다.

1.2. 4.인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 제시외 물건이나 별도 등기된 권리는 없을 것으로 보임)

1.3. 상권분석

1.3. 1.지역 특성

본건이 위치한 응암동 일대는 아파트, 오피스텔, 상가 등 다양한 용도의 건물이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

지하철 6호선 응암역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 노선상가지대로서 배후 주거 단지 및 유동 인구를 기반으로 한 근린생활시설이 발달한 지역입니다.

1.3. 2.주변 시세

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 지하철 6호선 응암역 인근에 위치한 신축 오피스텔입니다. 주변 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 노선상가지대로서, 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 최근 인근 지역 유사 면적(20-30㎡)의 신축 오피스텔 매매 시세는 약 2억 1천만 원에서 2억 4천만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가(2억 2천 7백만 원)는 이러한 시세 범위 내에 있으며, 건물 준공 연도가 2022년으로 비교적 신축이라는 점을 고려할 때, 적절한 수준으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 대항력 있는 임차인 존재 여부는 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.편의시설

주변에 다양한 근린생활시설 (마트, 편의점, 식당 등)이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 2.교육시설

신진과학기술고등학교가 인근에 위치하며, 기타 학교 시설은 지도 검색을 통해 파악할 수 있습니다.

1.4. 3.기타 (혐오시설 검색)

주변 지역에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 정확한 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.법적/행정적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간이 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일 및 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일로 설정되어 있습니다. 매수인은 잔금 납부 시 해당 구청의 토지거래 허가를 받아야 합니다. (매수 시점에 따라 허가 여부 및 절차 확인 필수)

다양한 개발 제한: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 건축 및 개발에 관한 각종 제한 사항이 존재합니다.

1.5. 2.임대차 관련 리스크

문 임차인의 대항력 유무: 문 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 계약과는 다른 상황으로, 해당 임차인의 법적 지위 및 실제 권리 관계에 대한 철저한 추가 조사가 필요합니다. 주택도시보증공사의 확약서 내용에 따라 매수인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 만일의 사태에 대비하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 은평구 응암동에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

감정가는 2억 2천 7백만 원으로, 전체 등기부채권 총액은 이를 초과합니다.

주택도시보증공사의 신청으로 진행되는 강제경매이며, HUG가 임차 보증금 관련 권리를 양수하고 매수인에 대한 잔존 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 말소 동의서를 제출한 점은 긍정적입니다.

다만, 대항력 있는 임차인(문 )이 존재하고, 토지거래허가구역이라는 점은 인수 시 고려해야 할 사항입니다.

전반적으로 임대차 관련 리스크는 HUG의 확약으로 상당 부분 해소될 것으로 보이나, 문 임차인의 상황에 대한 최종 확인이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

양호한 교통 여건 및 생활 편의 시설 접근성: 지하철 6호선 응암역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상권 발달로 인한 생활 편의성이 높습니다.

비교적 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

HUG의 리스크 해소 노력: HUG의 적극적인 채권 양수 및 확약서 제출로 임대차 관련 잠재적 분쟁 소지가 줄어들었습니다.

오피스텔 실수요 및 투자 가치: 역세권 오피스텔은 꾸준한 수요가 있어 임대 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 2억 2천 7백만 원을 기준으로, 시장 상황 및 물건 고유의 리스크(토지거래허가구역, 임차인 현황 등)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 감정가의 90% ~ 100% 수준인 2억 4백 3십만 원 ~ 2억 2천 7백만 원 사이로 예상됩니다. 낙찰가는 입찰자의 수, 현장 분위기, 경쟁 물건의 유무 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.