나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3184 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 42-65 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서대학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 주택 및 다세대주택, 공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철큰콘크리트지붕 5층건내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2018.07.18.) 외벽: 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m, 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 42-65, 42-66 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면 구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10. 20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3184 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 42-65 제2층 제202호

건물명: (정보 없음)

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

사용승인일: 2018.07.18

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 내 제2층 제202호

건물면적: 26.90㎡ (약 8.14평) - 전용면적

건물총면적: 478.46㎡

대지면적: 319㎡

건축면적: 182.55㎡

건폐율: 57.23%

용적률: 149.99%

층수: 지하 0층, 지상 5층 (본건은 2층)

1.3. 물건 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 203,000,000원 (2억 3백만원)

토지면적: 21.59㎡ (약 6.53평)

토지지분: 21.5905㎡ (약 6.53평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서대학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 기타 제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역. (외국인 등, 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25 / 아파트, 기간 2025.10.20.~2026.12.31)

2.4. 주변 환경 분석

서울특별시 강서구 화곡동 42-65번지 일대는 다세대 주택 밀집 지역으로, 전반적으로 주거 지역의 특성을 보입니다. 인근에 강서대학교가 있어 대학생 유동인구의 영향을 일부 받을 수 있습니다. 주변에는 공원 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 다만, 항공기 소음이 발생할 수 있는 공항 관련 보호지구에 해당하며, 군사시설 보호 구역으로 지정되어 있어 고도 제한 등이 있을 수 있습니다. 현재까지 확인된 혐오시설 정보는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 요약

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 해당 사항 없음)

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (갑7, 2026.01.14)

* 소유권 관련 등기: 소유권이전, 신탁등기 말소 등기 (갑3, 갑4, 2018.10.31)

* 임차권: 주택임차권 (을1, 2024.05.20) - 이호섭, 보증금 193,500,000원. (말소 대상이나, '주의사항' 및 '물건명세서 참고사항' 확인 필요)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑7, 2026.01.14) - 말소기준권리, 채권금액 193,500,000원.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이호섭)

* 보증금: 193,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-18

* 확정일자: 2022-08-22

* 배당신고일자: 2024-05-20

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 건의 경우 임차인의 대항력이 없으며, 특별매각조건에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 거래 사례 분석

최근 서울 강서구 화곡동 지역의 다세대 주택 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 있습니다.

* 2026년 7월 21일 거래: 19.98㎡, 4층, 2019년 준공, '더원' 빌라, 216,000,000원. (평당 약 35,761,000원)

* 2026년 7월 16일 거래: 37.44㎡, 2층, 1986년 준공, 150,000,000원. (평당 약 13,239,000원)

* 2026년 7월 2일 거래: 37.56㎡, 3층, 2002년 준공, 160,000,000원. (평당 약 14,084,000원)

본 건은 전용면적 26.90㎡ (약 8.14평)이며, 2018년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 최근 거래 사례 중 가장 유사한 연식과 면적을 가진 '더원' 빌라(19.98㎡)가 2억 1천 6백만원에 거래되었으며, 이는 평당 약 3천 5백만원 수준입니다. 감정가 2억 3백만원은 이 거래 사례와 비교했을 때 상대적으로 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

4.2. 지역적 특성

화곡동은 빌라와 다세대 주택이 밀집한 지역으로, 주거 기능이 중심입니다. 인근 대학 및 상업 시설 이용이 가능하며, 교통망 또한 비교적 양호한 편입니다. 다만, 오래된 건물들이 많아 노후화 및 주차 문제 등이 일부 나타날 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 주거지 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

본건 소재지 인근은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경보호에 관한 법률에 따라 인근 교육시설을 확인하는 것이 좋습니다. (강서교육지원청 문의 필요) 종합병원 등 대규모 의료시설 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.3. 주변 시설

* 교육: 강서대학교 인접

* 기타: 공원, 근린생활시설

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건: 임차인 관련 복잡한 조건이 명시되어 있어, 매각물건명세서 및 현장 확인을 통해 잔여 보증금 반환 청구권 포기, 임차권 등기 말소 조건 등을 최종적으로 명확히 확인해야 합니다. (현재 분석상으로는 인수 보증금 0원으로 예상)

* 토지이용규제: 공항 관련 지구, 대공방어협조구역 등으로 인한 건물 증축, 개축 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 지정 기간 내 거래 시 허가 필요 여부를 확인해야 합니다. (본 건의 경우, 일반 매매 시 허가 대상 여부 확인 요망)

* 주택 노후화 가능성: 2018년 사용승인으로 비교적 신축이나, 향후 관리에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 화곡동 지역 특성: 다세대 주택 밀집 지역으로, 주차난 및 관리 관련 민원 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택(다세대)으로, 2018년 준공된 건물입니다. 감정가는 2억 3백만원이며, 전용면적 26.90㎡(약 8.14평)으로 소형 주택에 해당합니다. 권리관계는 임차인의 대항력이 없고, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 인해 매수인에게 인수되는 권리 및 보증금은 없는 것으로 판단되어 비교적 명확합니다. 인근 대학가 및 생활 편의시설 접근성이 양호하나, 일부 토지이용규제 및 화곡동 지역 특성으로 인한 잠재적 리스크는 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 연식의 신축 건물 (2018년 준공).

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됨 (대항력 없는 임차인, 포기 조건).

* 서울 강서구에 위치하여 투자 가치 잠재력 보유.

* 인근 대학가 및 생활 편의시설 접근성.

* 인근 유사 면적 신축 빌라 거래 사례(216,000,000원) 대비 감정가가 낮게 형성되어 있을 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 203,000,000원입니다. 최근 유사 면적(19.98㎡)의 신축 빌라가 216,000,000원에 거래된 사례를 고려할 때, 시장 가치는 감정가 이상일 가능성도 있습니다. 그러나 경매 특성 및 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 대항력 있는 임차인이 없고 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가를 기준으로 하되 약 5~10% 정도의 할인율을 적용한 금액대를 중심으로 입찰가를 산정하는 것을 고려할 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 185,000,000원에서 200,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 실제 현장 조사, 권리관계 재확인, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.