나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3217 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1102-5 미성하르딘 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD감정 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 강서구 화곡동 소재 "화곡6동주민센터" 북서측 인근에 위치하며 주변은 공동주택단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반교통 사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내에 구분 소유된 5층 504호로서, 외벽 : 석재 붙임 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 샤쉬 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임 (방2, 거실겸주방1, 화장실1)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차장설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 자체기반 평탄한 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 15미터 포장된 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한 구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면),대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m), 과밀억제권역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3217 (1)입니다. 감정가는 240,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

1.2. 기본 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1102-5, 미성하르딘 제3층 제303호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 240,000,000원

* 토지면적: 19.31㎡ (약 5.84평)

* 건물면적: 29.79㎡ (약 9.01평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 6층 건물 내 3층

* 건물 이용상태: 방 2개, 거실 겸 주방 1개, 화장실 1개

* 건물 사용승인일: 2018.01.16

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울시 강서구 화곡동 소재 "화곡6동주민센터" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택단지, 단독주택, 그리고 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본 물건의 남측으로는 노폭 약 15미터의 포장된 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 규제

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한 구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다. 특히 공항과 인접한 지역으로, 향후 건축물 고도 제한 완화 관련 정책 변화에 주목할 필요가 있습니다. 최근 관련 기사들에 따르면, 국제민간항공기구(ICAO)의 기준 개정에 따라 김포공항 인근 지역의 고도 제한 규제가 완화될 전망이며, 이는 강서구 지역의 재개발 및 도시 발전에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (2018-07-11, 경서농업협동조합, 188,400,000원)

* 소유권 이전: 갑4 김승준 (2018-07-11), 갑5 강미현 (2024-10-15, 매매)

* 기타 권리: 갑3 신탁등기말소 (2018-07-11), 갑6 가압류 (2025-08-19, 기술보증기금, 100,000,000원, 말소), 갑7 임의경매 (2026-01-20, 서울경서농업협동조합, 164,042,211원, 말소)

* 등기부채권 총액: 288,400,000원

3.2. 소멸/인수 권리

등기부상 말소기준권리인 근저당권보다 후순위로 등기된 권리들은 경매로 인해 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 있으나, 현재 등기부에는 해당 사항이 명시되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의 문구: 임차인 현황 보증금이 '0원'으로 기재되어 있으나, 실제 점유자가 있는지 여부 및 보증금, 차임 등에 대한 내용은 미상입니다. 이 경우, 인수되는 권리가 없더라도 실제 점유자와의 법률 관계 및 권리 관계를 반드시 현장 조사하여 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 공동주택단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다.

4.2. 상업 시설 현황

인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 대규모 상업 시설 밀집 지역과는 다소 거리가 있으나, 주거지 기반의 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 대형 편의시설 정보는 별도 확인 필요)

5.2. 주거 환경

신축 건물(2018년 사용승인)로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 주변은 주거 밀집 지역으로 상대적으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 제한

* 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m) 등에 속해 있어 향후 건축물 신축, 증축, 리모델링 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 현재 진행 중인 고도 제한 완화 정책의 구체적인 적용 범위와 시점은 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 정보의 불확실성

* 임대차 관계 및 기타 참고사항(임대관례 및 기타) 정보가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 법적 관계에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

* 이러한 미확인 정보로 인해 예상치 못한 추가 비용이 발생하거나 명도에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공)의 다세대주택입니다. 주변은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 교통 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 등기부상 복잡한 권리 관계가 존재했으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 경매로 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 임차인 정보가 미상인 점은 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로, 낙찰 후 명도 및 권리 관계 확정에 신중을 기해야 합니다. 공항 보호구역에 해당하나, 최근 고도 제한 완화 추세에 따라 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 유지 보수 비용 발생이 적을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

* 향후 공항 관련 고도 제한 완화 시, 건물 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 2026년 7월 1일 거래: 서울 강서구 화곡동 366-36번지 '더원' (2019년 건축, 전용 19.98㎡, 4층) - 216,000,000원.

* 2026년 7월 2일 거래: 서울 강서구/양천구 화곡동 504-114번지 '(504-114)' (1986년 건축, 전용 37.44㎡, 2층) - 150,000,000원.

* 2026년 7월 1일 거래: 서울 강서구 화곡동 1014-11번지 '시원그린빌' (2002년 건축, 전용 37.56㎡, 3층) - 160,000,000원.

본 물건은 전용면적 29.79㎡(약 9.01평)이며, 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 인근 '더원'의 실거래가(19.98㎡, 216,000,000원)를 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 240,000,000원은 이 시세 범위 내에 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

본 물건의 장점(신축, 입지, 개발 잠재력)과 단점(미확인 임차인 정보, 공항 보호구역 규제)을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다. 특히 임차인 보증금 미상인 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 215,000,000원 ~ 235,000,000원

(참고: 상기 예상가는 현재까지 제공된 정보 및 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사 결과, 권리 관계, 경쟁 입찰자 수 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰 결정은 철저한 현장 조사를 기반으로 신중하게 판단하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.