나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70099 [1] 경기도 양주시 남면 상수리 581-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청솔 · 평가일 2026.01.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 남면 상수리 소재 "상수일반산업단지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 중소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 001,002 : 2필지 일단의 사다리형 토지로서 인접지와 등고평탄한 공업용 건부지임. 기호 004 : 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄한 농경지(전)임. 기호 005~012 : 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄한 현황 '도로'임.

인접 도로상태

기호 001,002 : 북동측으로 설치한 교량을 통하여 371번 지방도와 연계되어 있음. 기호 004 : 기호 005~012 토지를 통하여 출입함. 기호 005~012 : '도로'임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 001,002 : 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 제한보호구역, 배출시설 설치제한지역, 성장관리권역. 기호 004 : 생산녹지지역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역(큰말천), 성장관리권역. 기호 005,006 : 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 제한보호구역, 배출시설 설치제한지역, 성장관리권역, [추가기재사항]건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 일부 도로[공고번호 제2022-807호]. 기호 007,008,009,010,011,012 : 생산녹지지역, 소하천, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역(큰말천), 성장관리권역.

제시목록 외의 물건

기호 002 토지의 지상에 간이화장실 및 기호 003 토지에 비닐하우스 1동이 소재함. (후첨 "사진용지" 참조)

공부와의 차이

기호 007~012 토지는 공부상 지목 '답'이나 현황 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 003 : 일반철골구조 철골구조지붕 단층건으로서, (사용승인일 : 2024.02.23) 내·외벽 : 판넬 등 마감. 바닥 : 에폭시 등 마감. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

제조업소(작업장)으로 이용중임. (내부구조는 후첨 "건물이용상태" 및 "사진용지" 참조)

설비내역

기본적인 급배수시설 및 위생설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

물건 비고

1.일괄매각
2.목록4.7.8.9.10.11.12.토지는 농지취득자격증명원 제출요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원에서 진행하는 2026타경70099 부동산 임의경매 사건으로, 경기도 양주시 남면 상수리 581-1에 위치한 근린시설(제2종근린생활시설, 제조업소)입니다. 총 감정가는 1,938,383,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 토지 면적은 4,579.00㎡(약 1,385.1평)이고, 건물 면적은 432.00㎡(약 130.7평)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 양주시 남면 상수리에 소재하며, "상수일반산업단지" 동측 인근 지역에 위치합니다. 주변 환경은 단독주택, 중소규모 공장, 농경지가 혼재되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지는 기호 001, 002 필지가 일단의 사다리형 공업용 건부지로 이용 중이며, 기호 004 필지는 농경지(전)입니다. 기호 005부터 012까지의 필지는 현황 '도로'로 이용되고 있습니다.

기호 001, 002 토지는 북동측 교량을 통해 371번 지방도와 연결되며, 기호 004 토지는 기호 005~012 토지를 통해 접근 가능합니다.

토지 이용 계획상 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설 설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 개발에 일부 제한이 따릅니다.

또한, 기호 002 토지 지상에 간이화장실, 기호 003 토지 지상에 비닐하우스 1동이 소재하나, 이 두 제시외 물건은 매각에서 제외됩니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 4월 5일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 명의의 근저당(을9)입니다. 본 매각 절차를 통해 근저당, 지상권, 압류, 임의경매 개시결정 등 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 권리 상태를 취득하게 됩니다.

토지 등기부채권 총액은 1,762,000,000원이며, 건물 등기부채권 총액 역시 1,762,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 보증금 인수 부담이 없으므로 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정됩니다. 다만, 세부적인 임대차 현황에 대한 추가 확인은 필요합니다.

1.3. 상권분석

상수일반산업단지 인근이라는 입지적 특성상, 산업단지 내 근로자 또는 관련 업체를 대상으로 한 사업 운영에 유리할 수 있습니다. 현재 건물은 제조업소(작업장)으로 이용 중이며, 주변의 공장 밀집 지역과 연계된 상권 형성 가능성이 있습니다. 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 가능한 편이어서 물류 이동 및 인력 수급 측면에서도 일정 수준의 편의성을 제공할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건 주변은 주거지(단독주택)와 산업시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 인근 시가지나 산업단지 내 시설을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 양주시 내 주요 생활권까지의 접근성은 차량을 이용할 경우 무난한 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 일부 토지에 대한 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 목록 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12번지 토지는 농지이므로, 매각 결정기일까지 해당 증명원을 제출하지 않으면 입찰 보증금이 반환되지 않습니다.

또한, 해당 토지들은 생산녹지지역 등 개발 제한 구역에 속해 있으며, 공부상 지목이 '답'인 토지(목록 7-12)가 현황 '도로'로 이용 중인 점은 향후 원상회복 명령 등 행정적 제재 가능성을 내포하고 있습니다. 전용 허가 없이 토지 현황이 변경된 경우, 양주시는 관련 규정에 따라 원상회복 명령을 발할 수 있다는 회신을 한 바 있습니다.

간이화장실 및 비닐하우스는 매각에서 제외되는 물건이므로, 현장 확인 시 이를 명확히 구분해야 합니다.

외부 지도 서비스 또는 검색 사이트를 통한 주변 혐오시설 정보 검색은 본 보고서 작성 시점에서 수행되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 양주시 남면 상수일반산업단지 인근에 위치한 제조업소로 활용 가능한 신축 건물과 부지를 포함하고 있습니다. 권리상 문제는 없으나, 농지취득자격증명 제출 의무, 토지 이용 제한, 그리고 공부상 지목과 현황 간의 불일치로 인한 잠재적 리스크가 존재합니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고 추가적인 현장 조사를 통해 사업성을 면밀히 검토해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

상수일반산업단지와의 인접성은 향후 산업단지 확장 또는 관련 기업 입주 시 시너지 효과를 기대할 수 있는 장점입니다. 2024년에 사용 승인된 비교적 신축 건물은 즉시 활용이 가능하며, 별도의 대규모 개보수 비용을 절감할 수 있습니다. 토지와 건물을 일괄 매각받아 활용도를 높일 수 있다는 점 또한 긍정적 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가는 1,938,383,000원입니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 부동산 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 물건의 현황 및 권리 분석, 그리고 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 통상적인 경매 시장 동향과 본 물건의 특성을 감안할 때, 감정가의 70%~80% 수준(약 13억 5천만원 ~ 15억 5천만원)을 초기 검토 범위로 고려해 볼 수 있으나, 철저한 사전 조사와 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.