나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3149 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 354-76 까사지오 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 354-76번지 소재 "까치산역" 서측 인근에 소재하는 다세대주택으로서 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대)로서 외벽 : 벽돌 타일 붙임 내벽 : 타일 및 페인트 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3149 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 354-76 까사지오 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 250,000,000원

토지면적: 18.11㎡ (약 5.48평)

토지지분: 18.11㎡ (약 5.48평)

건물면적: 29.34㎡ (약 8.88평)

건물지분: 29.34㎡ (약 8.88평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 354-76번지에 위치한 "까사지오" 건물 내 제2층 제201호입니다.

* 위치 및 주위환경

까치산역 서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 다세대주택과 단독주택이 혼재하는 일반적인 주거지대입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역(까치산역)이 인접해 있어 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본 건의 권리관계는 비교적 명확한 편으로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리

을7 근저당권 (2022-04-01)

* 매각으로 소멸되는 권리

을7 근저당권, 을8 근저당권, 갑4 가압류, 갑7 압류, 갑10 압류, 갑11 압류, 갑12 압류, 갑13 압류, 갑14 강제경매, 을9 주택임차권 (2024-03-07 말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 명시된 권리 중 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-18

확정일자: 2022-01-28

대항력: 없음

비고: 본 건은 임차인(주택도시보증공사)이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각되므로, 보증금 반환 의무가 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 화곡동 지역은 다세대주택과 단독주택이 밀집한 주거 중심 지역입니다.

* 주거지 특성

조용한 주거 환경을 제공하며, 지역 내 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 및 접근성

까치산역과 인접하여 지하철 이용이 편리하며, 시내 및 외곽으로의 대중교통망 또한 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

본건은 주거용으로 이용 중인 다세대주택입니다.

* 건축 정보

건물명: 까사지오

건축년도: 2016년

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대)

* 내부 설비

위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지역 지구 관련 제한

토지이용계획상 공항, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등에 해당하여 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 과밀억제권역에 포함되어 있습니다.

* 토지거래 허가구역

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 매수자는 취득 시 허가를 받아야 합니다. (지정기간 2024-09-10 ~ 2029-09-09, 2025.8.26.~2026.8.25., 2025.10.20.~2026.12.31 등 일부 기간 및 대상 상이)

* HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 계약 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 다만, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 까치산역 인근 역세권에 자리하고 있습니다. 2016년에 신축된 건물로 비교적 최신 축에 속하며, 내부에는 기본적인 생활 편의 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

권리분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸 예정이며, 주택도시보증공사(HUG)의 임차인이 대항력을 포기함에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 이는 본 건이 가진 가장 큰 장점이라 할 수 있습니다.

다만, 공항 관련 보호지구 및 토지거래 허가구역 지정 등은 향후 부동산 활용에 제한 요소가 될 수 있으므로, 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 인수

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며, 인수되는 보증금이 없어 명확한 권리 인수가 가능합니다.

* 비교적 신축 건물

2016년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 목적 활용에 유리합니다.

* 역세권 입지

지하철 까치산역과 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

* HUG 관련 리스크 해소

임차인이 대항력 포기 조건으로 매각되어 보증금 미회수 위험이 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 250,000,000원

* 인수 보증금: 0원

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2019년식, 19.98㎡ 면적의 다세대주택이 216,000,000원(약 10,810,700원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 29.34㎡ 면적과 2016년 건축 연식을 고려할 때, 해당 사례와 유사하거나 다소 높은 가치를 지닐 수 있습니다.

하지만 감정가 250,000,000원을 중심으로, 인수되는 보증금이 없고 권리관계가 깨끗하다는 점을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

보수적으로 감정가의 90~100% 수준인 225,000,000원에서 250,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

시세 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 235,000,000원 을 합리적인 입찰가로 제시하며, 이를 기준으로 적극적인 입찰을 검토하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.