나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50067 [1] 서울특별시 은평구 구산동 16-57 고은명가 2층205호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한감정 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 '구산중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 제2층 제205호로서, (사용승인 : 2020.05.06.) - 외벽 : 타일붙임마감 등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

구산동 16-57, 구산동 16-58 공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50067 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 230,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 16-57 고은명가 2층205호

신주소: 서울특별시 은평구 갈현로 128 (구산동)

용도: 다세대주택

건물명: 고은명가

사용승인일: 2020년 5월 6일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.51㎡ (약 5.90평)

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 '구산중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있음 (외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

3.2. 말소기준권리

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 갑9 강제경매(주택도시보증공사, 2026-01-19 접수)임.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리는 없으므로, 낙찰 시 모든 권리는 소멸될 예정임.

3.4. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(이한솔)

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-10-26

확정일자: 2022-08-08

배당신고일자: 2024-10-31

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경. 채권 양수 승계인으로서, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였음(2026.4.1.자).

3.5. 인수 보증금 합계

0원 (임차인에게 대항력이 없으며, HUG의 권리 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건 소재지는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임.

4.2. 유사 물건 거래 사례

인근 지역(구산동)의 최근 다세대주택 매매 사례는 다음과 같음.

* '리치빌', 147-18번지, 2013년 준공, 전용면적 24.74㎡ (약 7.48평), 5층, 2026년 5월 4일 거래, 8,800만원.

* '금당빌라(355-7)', 355-7번지, 1991년 준공, 전용면적 37.02㎡ (약 11.19평), 1층, 2026년 5월 1일 거래, 11,500만원.

상기 거래 사례들은 본건 건물(고은명가, 2020년 준공, 29.95㎡)과는 다른 건물이며, 신축 연도, 면적, 층수 등에서 차이가 있음. 거래 금액은 8,800만원에서 11,500만원 수준으로, 본건 건물의 감정가(230,000,000원)와는 상당한 차이를 보임. 이는 본건 건물이 비교 대상보다 훨씬 신축(2020년 준공)이며, 지역 내에서 신축급에 속하여 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

구산중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

5.3. 녹지 및 휴식 공간

주변에 대규모 공원이나 녹지 공간에 대한 구체적 정보는 확인되지 않으나, 주거 지역 특성상 산책 등은 가능할 것으로 예상됨. (향후 현장 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 낙찰 후 소유권 이전 시 허가 요건 충족 여부를 확인해야 함. (외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용은 확인이 필요하나, 임차인(주택도시보증공사)이 보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여, 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됨.

6.3. 내부 설비 확인 불가

폐문부재로 인해 건물 내부 설비(난방, 급배수, 위생, 승강기 등)의 정상 작동 여부 확인이 불가하였으므로, 입찰 시 해당 사항을 반드시 유의해야 함. 수리 비용 발생 가능성이 있음.

6.4. 토지 이용계획 상 제한

가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음. (상대보호구역은 교육청 확인 필수)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동에 위치한 2020년 준공의 신축 다세대주택으로, 권리 관계가 명확하고 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자의 권리 승계가 없는 깨끗한 물건입니다. 임차인 관련 문제도 HUG의 권리 포기 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 없어 안전하게 취득 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 폐문으로 인한 내부 설비 상태 확인 불가 및 토지거래허가구역 지정 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 신축급에 해당하여 내부 상태 양호 예상 및 유지보수 용이.

* 권리 안전성: 말소기준권리 하부 모든 권리가 소멸 예정으로, 권리 인수 위험 없음.

* 임차인 관련 리스크 해소: HUG의 확약서로 보증금 인수 부담 없음.

* 입지: 구산동 지역은 주거 환경이 안정적이며, 향후 지역 개발 가능성 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 230,000,000원

시세 분석:

주변 다세대주택 거래 사례(2013년, 1991년 준공)는 8,800만원~11,500만원 수준으로, 본건 건물(2020년 준공)의 신축 연도 및 감정가와는 큰 괴리가 있습니다. 이는 본건 건물이 신축 연도, 상태 등에서 상대적으로 우위에 있음을 시사하며, 감정가 230,000,000원을 시세 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 제안:

감정가 230,000,000원을 기준으로, 현장 조사 후 내부 상태, 수리 필요 여부, 시장 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적인 접근으로는 감정가의 80% 수준인 약 184,000,000원에서, 적극적인 입찰을 고려할 경우 감정가의 90% 수준인 약 207,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토하는 것을 제안합니다. 특히, 내부 설비 상태 미확인 리스크를 감안하여, 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 내부 상태를 파악하고 예상 수리비를 산출하여 입찰가에 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.