나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3206 [1] 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제10층 제1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울금융고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 등이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층건 중 제10층 제1005호로서, 외벽 : 석재 붙임 등, 창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 기계식주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 토지로서, 업무시설[오피스텔,다세대주택,제2종근린생활시설(사무소)] 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 41미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2021-12-14)(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.),건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3206 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제10층 제1005호

용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 사용 중)

감정가: 314,000,000원

토지면적: 11.10㎡ (약 3.36평)

건물면적: 29.77㎡ (약 9.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

준공년도: 2022년

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 양천구 신월동, "서울금융고등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 세장형 토지로서, 업무시설[오피스텔, 다세대주택, 제2종근린생활시설(사무소)] 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 노폭 약 41미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음), 수평표면구역, 상대보호구역(강서양천교육청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 1월 20일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (등기부상 갑3).

* 낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(을구 주택임차권 등기 포함)는 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(윤희용)

* 보증금: 336,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-26

* 확정일자: 2024-04-01

* 배당신고일자: 2025-05-01

* 대항력: 본건 표기상으로는 없음.

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각.

* 인수 보증금: 0원 (상기 포기 조건으로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 예상됩니다.)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 해당 물건이 위치한 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 오피스텔, 다세대주택, 사무실 등 다양한 용도로 활용되고 있습니다.

* 주변 시설: '서울금융고등학교'가 인근에 위치하여 교육 시설과 관련된 수요를 기대할 수 있습니다.

* 잠재 수요: 주변 다세대주택 거주자 및 지역 내 근린생활시설 이용객을 잠재적 배후 수요로 파악할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 환경: 버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호하여 자가용 이용도 용이합니다.

* 건물 내 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조로, 10층 건물 중 10층에 위치하여 조망이나 소음 측면에서 유리할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계 복잡성: HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 표기로 인해 임차인 보증금에 대한 불확실성이 존재합니다. '대항력 없음' 표기와 '선순위임차권' 표기가 상충되어, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 법률 전문가와 상의하여 권리관계를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

* 내부 상태 미확인: 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생의 위험을 내포하고 있으므로, 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 제한: 가축사육제한구역, 공항소음 관련 구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 법적 제한이 존재하므로, 용도 제한 사항에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치하며 2022년에 준공된 오피스텔로, 비교적 신축이라는 장점이 있습니다. 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 가장 큰 특징은 복잡한 권리관계입니다. HUG 관련 임차인 보증금 포기 조건 매각과 '선순위임차권' 표기의 불일치는 낙찰자가 인수해야 할 잠재적 보증금 위험을 시사하므로, 철저한 권리 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 내부 상태 미확인과 다양한 토지이용계획 제한 사항은 투자 결정에 신중을 기하도록 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 준공)로 내구성이 양호하며 관리 용이성이 기대됩니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 인해 권리 분리나 추가 명도 부담이 감소할 가능성이 있습니다.

* 오피스텔로서의 투자 가치: 주거용 또는 업무용 임대 수익을 기대할 수 있습니다(단, 용도 제한 사항 확인 필요).

* 지역 개발 잠재력 및 신월동 지역의 수요를 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 314,000,000원

* 최근 실거래가: 2024년 11월 (8층) 319,000,000원, 2025년 7월 (5층) 299,000,000원, 2026년 6월 (7층) 299,000,000원.

* 최근 실거래가 추이를 볼 때, 현재 시세는 약 299,000,000원에서 319,000,000원 사이로 판단됩니다.

* 권리관계의 불확실성과 내부 상태 미확인 등의 리스크 요소를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 이에 대한 최종 확인이 중요합니다.

* 따라서, 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 310,000,000원에서 320,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.