나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50072 [1] 서울특별시 송파구 문정동 10-17 베스트빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "문정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대 및 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 남서측 근거리에 "지하철 8호선 문정역"이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 중 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2011.09.06.) 외벽: 석재붙임, 치장벽돌쌓기 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 공동주택(다세대주택)임. (후면"내부구조도"참고.)

설비내역

본건은 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 소화전 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 및 토지 대비 등고 평탄한 "세장형" 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-05- 08)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함
주택도시보증공사로부터 2026.06.26.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 서울특별시 송파구 문정동 10-17 베스트빌 5층501호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2026타경50072 (1)이며, 감정가는 310,000,000원입니다.

건물은 2011년에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 5층 건물 중 5층에 위치하고 있습니다.

토지 면적은 21.56㎡ (약 6.52평)이며, 건물 면적은 35.63㎡ (약 10.78평)입니다.

제시외 건물 면적은 7.60㎡ (약 2.30평)이며, 이는 매각에 포함됩니다.

본 건은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, 주변에는 "문정초등학교"가 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주거 지역으로는 단독주택, 다세대 및 연립주택, 아파트 등이 혼재해 있으며, 근린생활시설과 학교 등도 주변에 분포하고 있어 주거 환경이 양호합니다.

교통 상황으로는 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 남서측으로는 "지하철 8호선 문정역"이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

건물은 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 이 외에도 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 4월 25일 접수된 부천시의 압류(갑9)입니다.

이후 등기된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2011년 9월 7일 (조복영 외 1명)

* 소유권 이전: 2013년 5월 30일 (홍향숙)

* 공유자 지분 이전: 2021년 7월 14일 (곽덕희)

* 임차권 등기: 2023년 7월 17일 (안병환, 보증금 289,000,000원) - 본 임차권은 말소 예정입니다.

* 압류 및 가압류: 부천시, 서울특별시동대문구, 국민건강보험공단, 주식회사한빛자산관리대부, 성북구, 송파구 등 다수의 압류 및 가압류가 존재했으나 모두 말소 예정입니다.

* 강제경매 개시 결정: 2026년 1월 19일 (주택도시보증공사, 채권액 289,000,000원) - 본 경매의 근거가 되는 권리입니다.

본 건의 임차인 현황을 보면, 임차인은 주택도시보증공사(안병환)이며, 보증금은 289,000,000원, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2021년 6월 28일, 확정일자는 2021년 5월 12일입니다.

그러나 등기부등본 및 물건명세서 상 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

주택도시보증공사로부터 제출된 확약서 내용에 따르면, 임차인은 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에도 동의하는 것으로 확인되었습니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰받을 경우, 임차인에 대한 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 문정동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거용 부동산에 대한 기본적인 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

인근에 문정역이 있어 교통 편의성이 높으며, 학교 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 건물 신축 및 증축 등에 대한 가능성이 있습니다.

주변에 아파트 단지와 다세대/연립주택 등이 혼재되어 있어 지역 내 주거 안정성이 확보되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 본 건 북서측 인근에 문정초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 편리합니다.

* 교통 시설: 지하철 8호선 문정역이 근거리에 위치하며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 포함: 공부상에 등재되지 않은 제시외 건물이 매각에 포함되어 있어, 해당 건물의 법적 문제나 활용 방안에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 본 건은 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.1.~2026.12.31.) 내 토지거래허가구역으로, 외국인 등 특정 대상의 경우 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. 현재 시점이 2026년 10월이므로 허가 기간 만료 여부 및 후속 규정을 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 및 임차권 관련: 주택도시보증공사가 채권자이자 임차권 등기 관련 확약서를 제출한 특이사항이 있습니다. 비록 대항력 없는 임차인으로 분석되나, HUG의 개입 등 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있어 주의 깊은 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 문정동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역 및 학교, 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

가장 큰 장점은 대항력 없는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없어 권리관계가 비교적 명확하다는 점입니다. 모든 등기된 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 낙찰자의 부담이 적을 것으로 보입니다.

다만, 제시외 건물 포함 및 토지거래허가구역 지정, HUG 관련 특이사항 등은 잠재적 리스크로 고려해야 할 부분입니다.

적절한 가격으로 낙찰받는다면 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 우수한 입지: 서울 송파구의 역세권 인근 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주거 및 투자 가치: 실수요자에게는 편리한 주거 환경을 제공하며, 투자자에게는 시세 대비 저가 매수 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 310,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래가가 평당 약 3,900만원에서 4,500만원 이상으로 형성되어 있습니다.

본건의 건물 면적은 약 10.78평이며, 감정가는 평당 약 2,870만원으로 시세 대비 낮은 것으로 분석됩니다.

특히, 본건보다 작은 면적(약 7.38평)의 유사 건물(도담마을)이 2026년 7월 2일에 335,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시가 총액은 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 제시외 건물 포함, HUG 관련 특이사항, 토지거래허가구역 지정 등 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 310,000,000원을 상회하는 수준에서, 현재 시세 및 잠재적 가치를 반영하여 360,000,000원 을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.