나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3249 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 95-21 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남서측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물, 통칭"성원하이츠" 제2층 제202호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 (화곡역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래지붕 지하1층 지상4층건내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 1994.05.31) 외벽 : 세멘위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3249 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OO (등기부상 채권자는 신재은으로 확인)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 95-21 제2층 제202호 (신축건물명: 서울특별시 강서구 화곡로39길 26)

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 27.21㎡ (약 8.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.02㎡ (약 17.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

감정가: 206,000,000 원 (2억 6백만원)

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 (화곡역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조: 철근콘크리트조 평슬래지붕 지하1층 지상4층건내 제2층 제202호로서, 사용승인일은 1994년 5월 31일임. 외벽은 세멘위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 등, 창호는 샤시창호임.

이용상태: 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역: 도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태: 정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등: 남서측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 대상, 2025.10.20.~2026.12.31)에 해당함.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계는 미상이나, 임차인 현황에 신재은씨가 대항력 있는 임차인으로 등재되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 우장초등학교 남서측 인근 지역에 속함. 주변은 대체로 다세대주택과 단독주택, 일부 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 권리내역을 분석한 결과, 소유권 이전 기록 후 근저당권 및 각종 압류, 그리고 현재 진행 중인 임의경매 개시결정 등기 등이 확인됨. 말소기준권리는 2023년 1월 17일 접수된 신재은씨의 근저당권(144,000,000원)임. 본 경매 사건(2026타경3249) 역시 신재은씨가 신청한 임의경매로 확인됨.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

본건에는 신재은씨가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 99,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018년 8월 23일, 확정일자 2018년 7월 23일임. 신재은씨는 대항력을 갖추고 있음.

3.3. 권리 인수 여부

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 본 매각으로 인해 등기부상의 대부분의 권리(근저당, 압류, 경매개시결정 등)는 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않음.

3.4. 인수 보증금 합계

제시된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원임. 이는 임차인 신재은씨가 본 경매의 채권자(신청인)이기도 하여, 경매 절차를 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되기 때문임. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 인수할 가능성은 낮음.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치한 다세대주택으로, 주변에 소규모 상점 및 근린생활시설이 분포하고 있음. 대규모 상업시설보다는 주거 편의를 위한 기본적인 상권이 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 우장초등학교가 위치하고 있어 초등학생 자녀가 있는 가구에 교육 환경이 양호함.

5.2. 편의시설

인근 지하철역 및 버스정류장을 통한 시내 접근성이 양호하며, 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

신재은씨는 대항력 있는 임차인이지만, 경매 신청인이기도 하여 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됨. 다만, 임대관계가 미상이라는 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 기타 리스크

건축물 사용승인일이 1994년으로 노후화가 진행되었을 가능성이 있으며, 이에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함. 또한, 토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등이 포함되어 있어 향후 건물 증축 등에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 소재 다세대주택으로, 비교적 양호한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있음. 현재 경매 신청인이자 대항력 있는 임차인이 보증금을 인수하지 않는 조건으로 진행되고 있어, 낙찰자는 실질적인 추가 비용 부담 없이 취득할 수 있을 것으로 판단됨. 감정가 대비 최근 시세가 높게 형성되는 경향을 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 평가됨.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 미인수 조건으로 낙찰자의 부담이 적음.

* 지하철 5호선 화곡역 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 우장초등학교와 인접하여 교육 환경 우수.

* 최근 주변 시세 상승 추세를 고려한 투자 기회.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건 건물 면적(58.02㎡) 기준 시세는 평당 약 1,365만원 수준으로 추정되며, 이를 바탕으로 환산 시 약 239,478,000원 수준의 시세가 형성되어 있음. 감정가는 206,000,000원으로 시세 대비 낮게 책정되었으며, 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 적정 입찰가는 감정가 이상으로 고려해 볼 수 있음.

예상 입찰가 범위: 215,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.