나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100062 [1] 서울특별시 중구 흥인동 13-1 청계천 두산위브더제니스 27층웨스트2702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜윰 · 평가일 2026.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 흥인동 소재 (지하철6호선 및 2호선) "신당역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용 빌딩, 주상복합건물, 관공서, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 (지하철6호선 및 2호선) "신당역"이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상38층 건물 내 27층 일부로서 외벽: 인조석 붙임 및 복합 판넬 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호: 시스템 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.(세부사항은 후첨 <호별배치 및 내부구조도> 참조 바람)

설비내역

기본적인 위생설비 및 도시가스설비, 난방설비, 소화설비, 공용승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고 평탄한 세장형에 가까운 토지로서, 공동주택, 업무시설, 판매시설, 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 30미터, 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터, 남측으로 노폭 약 7미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 도로(접합), 도시철도(저촉), 전기공급설비(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100062 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 중구 흥인동 13-1 청계천 두산위브더제니스 27층 웨스트2702호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

구분건물: 청계천 두산위브더제니스, 웨스트동 2702호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 2,052,000,000원

토지면적: 24.76㎡ (약 7.5평)

건물면적: 147.32㎡ (약 44.6평) (전용면적 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 흥인동 소재 지하철 6호선 및 2호선 "신당역" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 상업용 및 업무용 빌딩, 주상복합건물, 관공서, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 및 2호선 "신당역"이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 무난합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역에 속해 있습니다. 또한, 도로, 도시철도, 전기공급설비 등 관련 법규에 따른 저촉 사항이 있으며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 건축법, 교육환경 보호에 관한 법률(상대보호구역, 절대보호구역), 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등에 따른 제한이 존재합니다. 더불어, 외국인 등 특정 대상자 및 아파트 용도에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2015년 9월 22일 접수된 국민은행의 근저당권입니다. 소유권 이전은 2015년 9월 22일 이태연에게 이루어졌습니다. 등기부 상 여러 근저당권 및 가압류가 설정되었으나, 모두 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 2,546,900,349원입니다.

3.2. 인수 또는 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부 상 확인되지 않아, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 감정평가서 요약 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 대지권의 대상인 토지 을구5번 구분지상권등기"가 언급되어 있어, 이에 대한 추가적인 면밀한 조사 및 확인이 반드시 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 현재 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

신당역 인근 지역은 상업 및 업무 시설이 밀집해 있으며, 주상복합 건물, 관공서, 학교, 근린생활시설 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 일반상업지역에 속하여 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 본건 소재지는 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역으로, 일반적으로 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다. 그러나 정확한 환경 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 추가 확인이 권장됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 단지 정보

아파트명은 청계천 두산위브더제니스이며, 2014년 12월 22일에 사용승인되었습니다. 총 1개 동에 295세대가 거주하고 있으며, 본건은 27층에 위치합니다. 해당 건물은 최고 36층, 최저 6층으로 구성되어 있습니다. 주차는 총 997대가 가능하며, 지하 자동 주차 시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 생활 환경

기본적인 위생 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다. 또한 공용 승강기 설비가 있으며, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있습니다. 지하에는 전기차 충전기 6대가 설치되어 있습니다.

5.3. 학군 정보

주변에 학교가 혼재되어 있다고 명시되어 있어, 교육 시설에 대한 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기부상 특이사항

감정평가서 요약에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 대지권의 대상인 토지 을구5번 구분지상권등기"라고 명시되어 있습니다. 이는 해당 권리가 낙찰자에게 인수될 수 있음을 시사하므로, 권리의 정확한 내용과 그 영향력을 반드시 추가적으로 파악해야 합니다. "별도등기" 정보 또한 이러한 잠재적 리스크를 뒷받침합니다.

6.2. 법률/행정적 제한

본건 토지는 일반상업지역이지만, 토지이용계획 상 도로, 도시철도, 전기공급설비 등 다수의 도시계획 시설과 저촉됩니다. 또한, 가축분뇨법, 건축법, 교육환경 보호법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등 다양한 법규에 따른 제한이 존재하며, 토지거래계약 허가구역으로 지정된 점도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중구 신당역 역세권에 위치한 고층 아파트로, 탁월한 입지 조건과 편리한 교통망을 자랑합니다. 20억 5천만원의 감정가와 최근 실거래가를 비교할 때, 적정가 낙찰 시 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 매력적인 투자 대상입니다. 그러나 등기부등본 상 언급된 '소멸되지 않는 권리'와 각종 토지이용계획상의 제한사항에 대한 면밀한 분석과 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 2, 6호선 신당역 인접으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 우수한 생활 인프라: 주변 상업, 업무, 문화 시설이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

* 시세 차익 기대: 감정가 및 최근 거래가 대비 저가 낙찰 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 준신축급 아파트: 2014년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 단지 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,052,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 8일: 124.36㎡ (약 37.6평) 1,430,000,000원

* 2026년 7월 2일: 124.13㎡ (약 37.5평) 1,580,000,000원

* 2026년 7월 10일: 146.96㎡ (약 44.5평) 1,820,000,000원

본건의 건물 면적은 147.32㎡ (약 44.6평)으로, 최근 거래된 146.96㎡ 면적의 물건(18.2억원)과 유사합니다.

보증금 인수 부담이 없으므로, 이러한 점을 고려하여 입찰가를 산정합니다. "매각으로 소멸되지 않는 권리" 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 감정가 대비 75% ~ 85% 수준의 낙찰가율을 목표로 합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 1,530,000,000원에서 1,750,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.