나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3257 [1] 서울특별시 금천구 독산동 993-27 제이에스빌 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '정심초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근에 아 파트단지, 다세대주택, 연립주택, 도시형생활주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지 역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층건으로서, 외벽: 석재 붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

제이에스빌 제4층 제402호로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 필 로티 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 완경사지에 소재하는 2필 일단의 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고 도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대 상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8 .25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12 .31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: -.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3257 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 993-27 제이에스빌 제4층 제402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 28,400만원

토지면적: 22.53㎡ (약 6.81평)

토지지분: 22.533㎡ (약 6.81평)

건물면적: 27.98㎡ (약 8.47평)

건물지분: 27.98㎡ (약 8.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2019년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, '정심초등학교' 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 다세대주택, 연립주택, 도시형생활주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

남측으로 노폭 약 6미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

주변 환경에 혐오시설이 있다는 정보는 제공된 자료에 포함되어 있지 않습니다.

일반적인 도시 환경을 갖추고 있어 생활 편의성은 무난할 것으로 보입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 5월 2일 접수된 서초세무서장의 압류(갑7)입니다.

이에 따라 해당 권리 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (등기부상 갑8, 갑9, 갑10 모두 말소 처리됨)

집합건물 등기부상 소유권보존은 2019년 4월 11일, 공유자전원지분전부이전(매매)은 2019년 8월 5일에 접수되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 31일

* 확정일자: 2021년 8월 5일

* 배당신고일자: 2023년 9월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 (을3)

주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 김동훈 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)은 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서 인수되는 임차인의 보증금은 없으며, 임차인 관련 문제는 매각 조건으로 해결됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 독산동 일대는 주거용 부동산이 밀집된 지역으로, 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

대형 상업 시설이나 특화된 상권보다는 주거 생활에 필요한 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 비슷한 시기에 건축된 다세대주택의 경우 약 1,000만원/㎡ 이상의 시세를 형성하고 있습니다.

본 건과 면적, 층수, 건축 연도를 고려할 때, 주변 시세 대비 감정평가액의 적정성을 판단해야 합니다.

1.4. 생활정보

가까운 거리에 '정심초등학교'가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 다양한 주거 형태(아파트, 다세대, 연립)가 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

주택임차권 및 HUG 관련 특이사항은 있으나, 매각 조건으로 인수되는 보증금은 없습니다.

건물은 철근콘크리트구조 5층 건물로서, 승강기 1대, 필로티 주차장 등이 갖추어져 있어 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 존재: 이는 매각 조건으로 해결되므로 실질적인 부담은 없을 것으로 예상되나, 최종 매각 조건을 명확히 확인해야 합니다.

매각으로 인한 임차권 등기 말소 조건: 임차인(김동훈) 및 승계인(HUG)이 보증금반환청구권을 포기하고 등기를 말소해야 하는 조건부 매각입니다.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 외국인 및 특정 용도에 대한 토지거래 허가구역 지정 기간이 남아 있습니다. (2025.8.26.~2026.8.25, 2025.10.20.~2026.12.31.) 이는 향후 거래 시 제한 요인이 될 수 있으나, 낙찰 후 잔금 납부 시점 등에 따라 달라질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 도시형생활주택으로, 초등학교와 근접하며 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능한 입지입니다.

권리관계상 복잡해 보이나, 매각 조건에 따라 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 특징입니다.

건축연도(2019년)와 면적(27.98㎡)을 고려했을 때, 감정평가액(28,400만원)은 주변 유사 물건 시세 대비 적정하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

다만, 토지거래 허가구역 지정 기간 만료 전에 매각될 경우, 잔금 납부 및 소유권 이전 시점 등에 따라 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

임차 보증금 인수 부담 없음: 매각 조건으로 임차인의 보증금반환청구권 포기가 전제되어 있어, 낙찰받아 잔금을 납부하면 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

실거주 또는 임대 수익 목적 적합: 1인 가구나 신혼부부 등에게 적합한 면적이며, 향후 임대 수익도 기대할 수 있습니다.

비교적 최근 건축 연도 (2019년): 신축에 가까운 건물로, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 28,400만원

주변 최근 매매 사례(29.87㎡, 2023년식, 32,500만원)를 고려할 때, 본건(27.98㎡, 2019년식)의 적정 시세는 30,000만원 ~ 32,000만원 수준으로 추정됩니다.

임차인 관련 부담이 없고 권리관계가 명확해지는 점, 그리고 감정가 대비 시세가 높게 형성될 가능성을 감안하여, 감정가인 28,400만원을 기준으로 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

본건의 예상 입찰가는 29,000만원 ~ 31,500만원 범위로 제안합니다. (단, 본 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.