나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14192 [1] 서울특별시 구로구 구로동 651-2 퀸즈파크구일 제14층 제1408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구일중학교" 북서측 인근에 위치하는 구분건물로서 주위는 아파트, 업무시설, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "구일역"이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 양호한편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물로(사용승인일 : 2019.06.05.) 외 벽 : 석재붙임 및 인조석 마감 등 창 호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 내진설 계, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 평지로 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시 설(소매점) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약20미터, 남측 및 북측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 각각 접 하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(입안)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축 법>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표 면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위 사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10. 20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아 파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14192 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 651-2 퀸즈파크구일 제14층 제1408호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 (사용승인일 : 2019.06.05.)

건물 용도: 오피스텔 (업무시설/제1종근린생활시설)

준공년도: 2019년

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.88㎡ (약 2.38평)

토지지분: 7.8826㎡ (약 2.38평)

건물면적: 17.36㎡ (약 5.25평)

건물지분: 17.3635㎡ (약 5.25평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 130,000,000원 (1억 3천만원)

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구일중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 업무시설, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "구일역"이 소재하여 제반 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

본 건은 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 평지입니다.

업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점) 건물부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본 건은 서측으로 노폭 약 20미터, 남측 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(입안)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 제3종 구역(다 지구)(공항소음 방지 및 소음대책지역), 장애물제한표면구역(진입표면)(공항시설법), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 서울중앙지방법원의 가압류 결정(2025카단812944, 채권자: 주식회사하나자산신탁, 접수일자: 2025-06-13)으로, 이보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차권)

을3 순위 주택임차권 (임차인: 최영주)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

인수 금액: 임대차보증금 126,000,000원 (1억 2천 6백만원)

임차인의 전입일자는 2023년 11월 15일, 확정일자는 2023년 10월 12일입니다.

배당신고일자는 2025년 11월 27일입니다.

대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

물건명세서상, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 기타 권리 관계

신탁말소 (갑3), 소유권이전 (갑4) 등기 존재.

가압류 (갑5), 강제경매 (갑6)는 말소 대상입니다.

등기부채권 총액: 281,228,261원

3.4. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 126,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-11-15

확정일자: 2023-10-12

대항력: 있음

참고사항: 임대관계는 미상 (추가 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현재 이용 상태

본 건물은 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설(소매점)로 복합 용도입니다.

기준 시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

퀸즈파크구일은 2019년에 준공된 비교적 신축 건물이므로 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 상권

주변은 아파트 단지, 다른 업무시설, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상권입니다.

구로역세권 및 지하철 1호선 구일역을 이용하는 배후 수요가 있습니다.

업무시설 및 소매점 용도로 활용 가능성이 있어 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 1호선 구일역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주요 간선도로 인접으로 서울 시내 및 수도권 접근이 용이합니다.

5.2. 편의시설

건물 내 또는 인근에 근린생활시설(소매점 등)이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육시설

인근에 구일중학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5.4. 주변 시설 (혐오시설 검색)

본건 주변 지역에 대한 검색 결과, 통상적으로 혐오시설로 분류되는 시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 아파트, 학교, 상업시설 등이 혼재된 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최영주 씨에게 지급해야 할 126,000,000원의 보증금입니다. 경매 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액 전액을 인수해야 하므로 총 인수 금액이 상당히 높아집니다. 이는 예상 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

6.2. 토지 이용계획 상 제한사항

다수의 법규에 의한 토지이용 제한사항이 존재합니다 (공항 소음, 장애물 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등). 특히, 아파트 관련 토지거래허가구역 지정 기간이 2026년 12월 31일까지로, 향후 거래 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 권리관계 복잡성

등기부채권 총액이 281,228,261원으로 높습니다. 다만, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되므로, 직접적인 인수 부담은 임차인 보증금으로 집중됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구의 역세권에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 환경이 양호합니다. 주요 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 1억 2천 6백만원을 인수해야 한다는 점이며, 매수인의 총 실질 투자금은 입찰가 + 1억 2천 6백만원이 됩니다. 현 시세 및 감정가가 1억 3천만원 수준임을 고려할 때, 임차인 보증금 부담을 제외한 순수 부동산 가치 평가가 중요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 1호선 구일역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

소형 면적: 17.36㎡(약 5.25평)으로 1인 가구 또는 소규모 사업체에 적합한 투자 상품입니다.

잠재적 임대 수익: 적절한 임대료 책정 시 임대 수익 기대 가능합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매가 (2026년 6월): 129,000,000원 ~ 131,500,000원

감정가: 130,000,000원

현 시세는 감정가 수준에서 형성되어 있습니다.

인수 보증금: 126,000,000원

예상 입찰가 산정:

본 물건의 시장 가치는 약 130,000,000원 수준으로 평가됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 126,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 총 실질 취득 금액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

따라서, 매수인이 총 130,000,000원의 가치를 가진 부동산을 인수하기 위해 법원에 납부해야 하는 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

예상 입찰가 = 시장가치 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 130,000,000원 - 126,000,000원 = 4,000,000원

본 보고서의 "예상 입찰가"는 법원에 납부하는 금액 기준이며, 실제 총 취득 금액은 '예상 입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

따라서, 실질 총 취득 예상 금액은 약 4,000,000원 + 126,000,000원 = 130,000,000원 (1억 3천만원)입니다.

최종 예상 입찰가 (법원 납부 금액): 4,000,000원 (400만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.