나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52466 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 2층201호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 빌라, 단독, 소규모아파트 등 주거용과 근린생활시설, 공공시설, 공원 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철3호선 "녹번역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 12층 건 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재타일 등 창호 : 시스템창호, PVC섀시 등

이용상태

교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로서, 후첨 "내부구조도" 참조바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 지하주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 교육연구 및 복지시설 1개동(지하4층 지상12층) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 현황 노폭 약 5~6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52466 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 2층 201호

건물용도: 노유자시설 (교육연구 및 복지시설, 제2종근린생활시설)

건축년도: 2006년 1월 20일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트조 평지붕 12층 건물 내 제2층 제201호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1170000000원

토지면적: 24.05㎡ (약 7.27평)

건물면적: 67.47㎡ (약 20.41평)

대지권 (건물 전체 대지면적): 2510.88㎡ (약 759.50평)

건물 연면적 (건물 전체): 15267.62㎡ (약 4618.68평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 빌라, 단독주택, 소규모 아파트 등 주거용 건물과 근린생활시설, 공공시설, 공원 등이 혼재된 지역입니다. 북측으로는 약 1만여 평 규모의 녹번서공원(녹번동 근린공원)이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 3호선 "녹번역"이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 녹번역을 통해 서울 도심 및 강남권으로의 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자에게는 허가가 필요할 수 있습니다 (허가 대상 용도 및 기간은 상이함).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2022년 6월 30일 접수된 관악농업협동조합의 근저당권(456,000,000원)입니다. 본 경매 신청은 2026년 1월 19일 서울서남부농업협동조합의 임의경매개시결정(539,052,301원)에 따른 것입니다. 현재 등기부상 다수의 권리가 말소된 상태로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 312,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2024년 10월 21일

배당신고일자: 2026년 3월 26일

대항력: 없음

3.3. 권리 인수 여부

제시된 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 임차인 김 은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 녹번동 일대는 은평구청, 사회복지관, 보건소 등 공공기관과 더불어 다수의 주거시설(빌라, 아파트, 단독주택) 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 배후수요를 갖추고 있습니다. 녹번역 주변으로 재개발 사업 및 신축 아파트 단지(녹번 e편한세상 캐슬, 녹번 힐스테이트 등)가 조성되면서 주거 환경이 개선되고 있으며, 은평구청 주변 생활권 지구단위계획 변경을 통해 지역 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에는 로비층에 레스토랑, 물리치료실, 의사실, 지하 2층에 사우나, 황토찜질방, 마트, 다목적실, 3층에 도서실, 세탁실, 이미용실 등 다양한 편의시설이 마련되어 있었습니다. 또한, 단지 인근에 근린생활시설이 소재합니다.

5.2. 의료시설

차량으로 약 10분 거리에 종합병원인 가톨릭대학교 은평성모병원이 있으며, 청구성심병원도 근거리에 위치하여 의료 이용이 편리합니다.

5.3. 공공 및 문화시설

인근에 은평구청, 사회복지관, 보건소, 은평예술회관 등 공공기관이 위치해 있어 행정 서비스 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매수 시 허가 관련 절차를 확인해야 합니다. 특히, 외국인 등 특정 대상자에게는 관련 법규에 따른 허가가 필요할 수 있습니다.

6.2. 다수 경공매 물건

본 물건이 속한 시니어캐슬 클라시온 단지는 과거 분양형 실버타운으로 조성되었으나, 현재 다수의 경공매 물건이 진행 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 단지 내 재산권 행사 및 향후 관리 운영에 대한 불확실성을 내포할 수 있습니다.

6.3. 건물 용도

본 건의 주용도는 노유자시설로, 일반적인 주거용 건물과는 다른 건축법규 및 관리 규정이 적용될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 녹번동의 역세권에 위치한 노유자시설(시니어캐슬 클라시온)로, 우수한 교통 환경과 풍부한 생활 편의시설, 녹번동 근린공원 인접이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 은평구청 등 공공기관이 인접해 있으며, 향후 주변 지역의 개발 계획 또한 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점과 단지 내 다수의 경공매 물건이 진행 중이라는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 우수성

지하철 3호선 녹번역 역세권에 위치하여 서울 도심 접근성이 뛰어나며, 단지 인근 녹번동 근린공원과의 접근성은 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

8.2. 인프라 활용

은평구청, 종합병원(은평성모병원 등) 및 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

8.3. 잠재적 개발 가치

주변 지역의 재개발 및 도시계획 변경 등은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가집니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정가 117,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사, 관련 법규 검토 등 심층적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.