나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3162 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 91 분뇨 및 쓰레기처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2026.01.22

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕(경사지붕) 단층 건으로서, (사용승인일 : 2023.08.02.) 외벽 : 판넬마감 창호 : 섀시창호.

이용상태

자원순환관련시설(폐기물재활용시설)로 이용중임.

설비내역

폐기물재활용시설로서 기계기구 및 설비 등이 설치되어 있으나 귀 의뢰에 따라 건물만을 감정평가 하였음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3162 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 91 (도로명: 서울특별시 강서구 양천로 201)

* 용도: 자원순환관련시설(폐기물재활용시설)

* 건물구조: 일반철골구조 기타지붕(경사지붕) 단층

* 사용승인일: 2023년 08월 02일

* 감정가: 488,174,980원

* 건물면적: 414.41㎡ (약 125.37평)

* 토지면적: 0.00㎡ (본 경매는 건물만 매각 대상이며, 토지는 매각에서 제외됩니다.)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 건물만 매각

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 마곡동 일대, 마곡지구 내 위치

* 주변 환경:

* 마곡지구는 대규모 첨단산업단지 및 업무지구로 조성되어 있으며, 다수의 기업 연구소 및 IT 관련 기업이 입주해 있습니다.

* 주변에 서울식물원, 대규모 쇼핑몰, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통: 지하철 5호선, 9호선, 공항철도 등 다수의 노선이 운행되어 서울 도심 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 산업시설: 인근에 산업단지 및 업무시설이 밀집해 있어, 해당 물건의 용도(자원순환관련시설)와 관련된 사업체와의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 마곡지구 개발 계획상 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않으나, 해당 물건의 용도(폐기물재활용시설)는 인근 주민들의 민감도가 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인한 권리 소멸:

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (정재권, 2025-05-27 접수, 180,000,000원)

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (압류, 근저당 등)

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등)

* 임차인 현황:

* 대항력 있는 임차인 존재:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 5,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-21

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원이고 차임이 월 500만원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 인수 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다. "인수 보증금 합계: 0원" 이라는 점을 감안하여 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 임차인: 서남바이오에너지주식회사 대표 김

* 보증금: 6,357,810원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2016-07-28

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 6,357,810원이 있으나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 경매 절차상 소멸될 가능성이 높습니다. 그럼에도 대항력 있는 임차인이므로, 계약 관계 및 실제 권리 관계를 철저히 조사하고 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 대비해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보에 따르면 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.)

* 권리 분석 요약:

* 전반적으로 권리 관계는 깨끗하나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성을 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 개발 잠재력: 서울의 신흥 비즈니스 중심지로 급성장하는 마곡지구에 위치하여 지속적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 지역 특성: 다수의 첨단 산업 및 연구 단지가 밀집된 배후 수요를 가지고 있어, 관련 시설 운영 및 임대 사업에 유리한 환경입니다.

* 입지: 산업시설 및 업무시설 밀집 지역으로, 해당 물건의 용도(자원순환관련시설)와 관련된 사업체와의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 주변 편의시설: 대규모 상업 시설, 공원, 문화 시설 등이 잘 갖추어져 있어 직원들의 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의성:

* 주요 지하철 노선 (5호선, 9호선, 공항철도) 역이 인근에 위치하여 서울 시내 및 수도권 이동이 매우 편리합니다.

* 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주변 시설:

* 쇼핑 및 여가: 대규모 복합 쇼핑몰, 영화관, 서울식물원 등 다양한 문화 및 여가 시설을 이용할 수 있습니다.

* 의료 시설: 종합병원 등 의료 기관 접근성이 양호합니다.

* 본 물건의 용도(폐기물재활용시설) 특성상 일반 주거 생활 정보보다는 산업 인프라와의 연관성이 더 중요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물만 매각:

* 토지 소유권과의 분쟁 가능성 또는 토지 사용에 대한 별도 계약(지료 지급 등) 필요 여부 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용에 대한 제약이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인:

* "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 두 명의 임차인 모두 "대항력 있음"으로 분류되어 있어 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁, 추가 비용 발생, 인도 지연 등의 위험이 존재합니다.

* 보증금 0원인 임차인(김 )의 경우, 실제 계약 내용을 철저히 파악해야 합니다.

* 시설 용도 및 규제:

* 폐기물재활용시설은 운영 관련 법규, 환경 규제, 지역 민원 등에 민감할 수 있습니다.

* 향후 시설 용도 변경이나 사업 운영 시 추가적인 허가 및 규제 검토가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후화 및 유지보수: 2023년 사용승인된 신축 건물이나, 산업 시설 특성상 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울의 주요 개발 지역인 마곡지구에 위치한 신축(2023년 사용승인) 건물로, 자원순환관련시설(폐기물재활용시설)로 이용 중입니다. 감정가는 488,174,980원입니다.

주요 특징으로는 '건물만 매각'이라는 점과 '대항력 있는 임차인'이 존재한다는 점입니다. 토지 소유권과의 관계, 임차인과의 명도 절차, 그리고 시설 운영과 관련된 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

입지적으로는 마곡지구의 미래 가치 상승 및 우수한 교통망, 생활 편의 시설 접근성이 장점입니다. 하지만 해당 용도 시설의 특성상 잠재적 위험 요소를 면밀히 분석하고, 이를 반영한 합리적인 투자 계획 수립이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 마곡지구의 성장 잠재력: 지속적인 개발과 기업 유치로 인한 지역 가치 상승 기대

* 신축 건물: 2023년 사용 승인된 현대적인 건물로 즉시 활용 가능

* 산업 인프라 연계: 자원순환 관련 시설로서 마곡지구 내 산업 생태계와 연계 가능성

* 용도 특화: 해당 용도(폐기물재활용시설)를 필요로 하는 잠재적 수요처 확보 시 높은 수익성 기대

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 488,174,980원

* 인수 보증금: 0원 (제시된 정보에 의거)

* 고려 사항:

* 건물만 매각으로 인한 토지 사용의 불확실성.

* 대항력 있는 임차인 2명으로 인한 명도 난이도 및 추가 비용 발생 가능성.

* 폐기물재활용시설이라는 특정 용도의 시장 수요 및 규제 환경.

종합적인 리스크 분석과 현장 조사를 통해 입찰가를 산정해야 합니다. 본 물건의 경우, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 최종 입찰가는 잠재적 리스크 요인들을 충분히 반영하여, 보수적으로 책정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.