나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3271 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 449-20 콘펠리체 제13층 제1307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 지하철 1호선 및 신림선 환승역 "대방역"에서 남서측으로 직선거리 약 250m 지점에 위치하며, 본건 주위는 오피스텔 및 각종 근린생활 시설 등이 밀집하여 소재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 지하철 1호선 및 신림선 환승역 "대방역"으로부터 약 250m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로 "영등포로"에 접해 있음.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 중 제13층 제1307호로서, (사용승인일 : 2018.08.10.) 외벽 : 석재붙임 등 마감. 내벽 : 모르타르 위 페인트칠 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 강화유리 창호 등임.

이용상태

일련번호(가) : 공부상 오피스텔(방, 욕실겸화장실, 현관, 다락 등)임. ※ 본건 일련번호(가)는 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부 확인이 불가능하여 집합건축물대장상 건축물 현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비(도시가스 보일러), 냉방설비(시스템 에어컨), 승강기설비, 방송설비, 소방설비 및 기계식 주차설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 정방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 35m의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호(1) : 일반상업지역,제3종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)),건축선(건축과 문의) - 일련번호(2) : 제3종일반주거지역,가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경3271 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 영등포구 신길동 449-20 콘펠리체 제13층 제1307호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

160,000,000원

1.5. 면적

토지 면적: 4.21㎡ (약 1.27평)

토지 지분: 4.209999999999999㎡ (약 1.27평)

건물 면적: 16.82㎡ (약 5.09평)

건물 지분: 16.82㎡ (약 5.09평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 교통 및 주변 환경

본건은 지하철 1호선 및 신림선 환승역인 '대방역'에서 남서측으로 약 250m 거리에 위치합니다. 인근 지역은 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 상업지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 영등포로에 접해 있습니다.

2.2. 건물 특징

건물은 철근콘크리트 구조의 지하 1층/지상 14층 중 13층에 위치한 오피스텔입니다. 2018년 8월 10일에 사용승인되었습니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 페인트칠 및 타일 마감이며, 강화유리 창호를 사용했습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 임차인 현황

채권자는 주OOOOOOO (주택도시보증공사)입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (박 )

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-23

확정일자: 2021-11-22

배당신고일자: 2024-02-23

대항력: 없음

3.2. 등기부상 권리 분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전1번신탁등기말소가 있으며, 주택임차권 (박소라, 175,000,000원)이 을3으로 등기되었으나 말소 예정입니다. 또한, 주택도시보증공사의 강제경매 (175,000,000원)가 갑3으로 등기되었으며, 이는 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

본 경매 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 그러나 임차인 박소라의 대항력이 없으며, 주택임차권 등기가 말소될 예정이므로, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 신길동 일대는 지하철역을 중심으로 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 이는 주거 및 상업 활동이 활발함을 시사하며, 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물은 기본적인 위생, 난방(도시가스 보일러), 냉방(시스템 에어컨) 설비를 갖추고 있으며, 승강기, 방송, 소방 설비 및 기계식 주차 설비가 설치되어 있는 것으로 조사되었습니다. 내부 이용 상태는 공부상 오피스텔이나 현황 주거용으로 사용 중일 가능성이 있습니다. 다만, 현장 조사 시 내부 확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물 현황도, 외관 및 탐문 조사에 근거하여 감정평가되었습니다.

5.2. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 도로, 가축사육제한구역, 건축법상 가로구역별 최고높이 제한지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 제한

현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 건물 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장상 현황도와 외관, 탐문 조사를 바탕으로 감정평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

6.2. 용도 및 이용 현황

공부상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중일 가능성이 있습니다. 이는 추후 건축물 관리나 세무 처리 시 관련 법규에 따른 차이가 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 제한 사항

토지가 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (지정 기간 및 대상 용도 등 세부 사항은 관련 법규 확인 필요)

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 대방역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 조건이 양호하며 건물 상태도 비교적 좋습니다. 감정가는 1억 6천만원이며, 토지 및 건물 면적은 소형입니다.

7.2. 권리 관계 명확성

본건의 가장 큰 장점은 임차인의 대항력이 없고, 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점입니다. 등기부상 모든 권리는 경매 절차를 통해 말소될 예정이므로, 매수인은 권리 관계가 깨끗한 상태의 부동산을 취득하게 됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

지하철 1호선 및 신림선 환승역인 대방역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업시설 밀집 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

8.2. 건물 상태

2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 설비 등이 최신식일 가능성이 높습니다.

8.3. 무인수 부담

임차인 보증금 등 인수해야 할 금액이 없어, 낙찰가 외 추가적인 금전적 부담이 없습니다. 이는 예상 입찰가 산정에 있어 유리하게 작용합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가는 160,000,000원이나, 최근 매매 사례를 분석한 결과 유사 면적대의 거래가는 약 150,000,000원 수준으로 확인됩니다. 임차 보증금 인수 부담이 없으므로, 최근 시세를 고려하여 보수적으로 접근할 수 있습니다.

9.2. 제안 입찰가

155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.