나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13680 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1022-103 금강파크빌 제1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주 위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2020.07.27.자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평스래브지붕 5층 건물 내 1층 101호로서, 외 벽 : 외장석재 등 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

공부상 근린생활시설(사무소)임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세필지 일단의 장방형 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약4미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1)~(3) 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가.착공제한지역(2025-12-26)([제한기간: (최초)제한공고(고시)일 로부터 2년)]<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 상대보호구역(2017- 12-19)(서울특별시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>[기호(1) (2)], 절대보호구역(2017-12-19)(서울특별시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위 사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상 자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.08.26.~2026.08 .25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026 .12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(2026-01-02)(지정기간: 2026.01.07.~2027.01.28.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13680 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 윌OOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1022-103 금강파크빌 제1층 제101호

* 건물명: 금강파크빌

* 용도: 근린상가 (공부상 사무소, 건축물대장상 제2종근린생활시설)

* 토지면적: 13.90㎡ (약 4.20평)

* 토지지분: 13.900000000000002㎡ (약 4.20평)

* 건물면적: 43.99㎡ (약 13.31평)

* 건물지분: 43.99㎡ (약 13.31평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 210,000,000원

1.3. 건물 정보

* 사용승인일: 2020년 07월 27일

* 구조: 철근콘크리트구조 평스래브지붕 5층 건물 내 1층 101호

* 외벽: 외장석재 등 마감

* 창호: 새시 창호

* 기본 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등

1.4. 토지 정보

* 형상 및 이용상태: 세필지 일단의 장방형 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건물부지로 이용 중

* 인접 도로상태: 본건 북측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로 개설

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 건축허가.착공제한지역(2025-12-26), 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트 등 대상)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2021-08-17 전세권설정)

* 소유권 변동: 누리종합건설주식회사 → 곽예원

* 을3. 전세권설정: 윌로펌프주식회사, 150,000,000원, 말소: 인수. (본 권리는 경매로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.)

* 압류: 동화성세무서장, 서울특별시, 양천세무서장, 금천구(서울특별시) 등 다수. (이들 압류는 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.)

* 갑6. 임의경매: 윌로펌프, 150,000,000원, 말소: 말소. (본 건 임의경매 개시 결정으로 현재 경매가 진행 중입니다.)

* 등기부채권 총액: 150,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박은균

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-07

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 윌로펌프주식회사

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2026-01-12

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원 (현금 보증금 형태의 인수분은 없습니다.)

4. 상권분석

주변 지역은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 대로변에서 이면 안쪽에 위치하나, 인근에 버스정류장이 소재하여 유동인구의 접근성이 있습니다. 제2종근린생활시설 용도로 활용되고 있어 다양한 업종의 상가 운영이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 독산초등학교가 북동측 인근에 위치하여 학군 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 주거지역 및 상업시설을 통한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 도로망을 통한 차량 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (박은균)

* 임차인 박은균은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수될 가능성이 있습니다. 금액이 미상인 경우라도 임대차 관계의 승계 또는 별도의 협상 필요성이 발생할 수 있어 투자 시 반드시 명확한 법률 검토 및 현장 확인이 필요합니다.

* 임차인 박은균의 전입일자(2022-03-07)가 말소기준권리인 전세권(2021-08-17)보다 늦지만, 대항력이 있다고 명시되어 있어 권리관계에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

6.2. 권리관계의 복잡성

* 말소기준권리인 전세권(을3)이 '인수'로 명시되어 있어, 매수인이 인수해야 할 권리가 존재할 수 있습니다. 이는 실질적인 매수 비용 증가로 이어질 수 있으므로 주의가 필요합니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 현금 보증금 형태의 인수분은 없는 것으로 보입니다. 전세권 인수는 별도의 문제입니다.)

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 건축허가.착공제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경 보호구역(상대/절대), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지 이용 제한사항이 존재하여 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 근린상가로, 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)이며 감정가는 210,000,000원입니다. 입지 조건은 양호한 편이나, '대항력 있는 임차인(박은균)'의 존재와 말소기준권리인 전세권의 '인수' 가능성은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 박은균 임차인의 권리관계 및 실제 임대차 조건에 대한 명확한 확인 없이는 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, 전세권이 인수될 경우 실질적인 매수 비용이 상승하게 됩니다. 이러한 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 신축 상태가 양호합니다.

* 입지: 독산초등학교 인근에 위치하며, 주거지역 및 상업시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 용도: 근린생활시설로 다양한 업종의 사업 영위가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 210,000,000원입니다.

'인수 보증금 합계'는 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수분은 고려되지 않습니다.

그러나 '대항력 있는 임차인(박은균)'의 존재와 '전세권(말소기준권리) 인수' 가능성은 상당한 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서, 이러한 리스크 요인을 충분히 반영하여 입찰가격을 신중하게 결정해야 합니다.

잠재적 리스크 감안 시, 감정가의 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 실제 현장 조사 및 법률 전문가와 상담 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

본 보고서에서는 별도의 예상 입찰가를 명확히 제시하기보다는, 위와 같은 리스크 요인을 충분히 고려하여 본인의 투자 판단 하에 결정하시도록 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.