나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3254 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-237 화성빌라 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이감정 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울화일초등학교' 남동측에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 "화곡역" 및 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 내 제2층 제202호로서, ［사용승인일: 2002.04.18］ 외벽: 모르타르 위 페인팅 및 드라이비트 등 마감, 창호: 알루미늄 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로서 (방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 주차장설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 3필 일단의 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1,2,3): 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 고유 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3254 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 한OOOOOOO

물건의 물리적 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-237 화성빌라 제2층 제202호

신주소: 서울특별시 강서구 초록마을로26길 35-10 (화곡동)

용도: 다세대주택

건축년도: 2002년 4월 18일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건

건물층수: 지하 1층, 지상 4층 (본건 2층)

건물면적: 50.15㎡ (약 15.17평)

건물지분: 50.15㎡ (약 15.17평)

토지면적: 23.45㎡ (약 7.09평)

토지지분: 23.45㎡ (약 7.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 187,000,000원

등기부 요약

총 등기부채권액: 283,000,000원

2. 입지조건

주변 환경 및 위치

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울화일초등학교' 남동측에 위치하고 있습니다. 인근 지역은 다세대주택, 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설이 밀집한 전형적인 주거지역입니다.

교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 지하철 5호선 '화곡역'이 위치해 있으며, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장도 소재하여 서울 시내 접근성이 우수합니다. 본건은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

경매 기본 정보

본건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

권리 분석 결과

말소기준권리: 2023년 5월 15일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑7)입니다.

인수되는 권리: 을구 5번의 주택임차권(권리자: 이하늘)이 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 해당 임차인은 2020년 10월 5일 전입, 2020년 9월 9일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다. 보증금은 173,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑7(가압류), 갑8(압류), 갑9(강제경매) 등은 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

주변 상업 시설 및 부동산 동향

본건이 위치한 화곡동은 다세대주택 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 서울화일초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 화곡역을 중심으로 형성된 상권의 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 매매 사례 분석

* 2026년 7월 1일 거래: 서울 강서구 화곡동 366-36번지 (2019년 건축, 더원), 19.98㎡ (약 6.0평)에 21,600만원.

* 2026년 7월 2일 거래: 서울 강서구 화곡동 504-114번지 (1986년 건축, (504-114)), 37.44㎡ (약 11.3평)에 15,000만원.

* 2026년 7월 1일 거래: 서울 강서구 화곡동 1014-11번지 (2002년 건축, 시원그린빌), 37.56㎡ (약 11.4평)에 16,000만원.

본건과 건축년도가 유사한 2002년식의 37.56㎡ 물건이 16,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 환산 시, 본건(50.15㎡)의 시장 가격은 약 213,000,000원으로 추정됩니다. 하지만 본건의 감정가(187,000,000원)는 이보다 낮게 책정되어 있습니다.

5. 생활정보

주거 환경

다세대주택이 밀집한 조용한 주거 환경을 제공합니다.

교육 시설

단지 인근에 서울화일초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

편의 시설

근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 은행, 마트, 병원 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 위험

을구 5번 임차인 이하늘(보증금 173,000,000원, 전입 2020.10.05.)은 대항력이 있으며, 매각으로 인해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 총 매수 비용 증가로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

임차인 보증금 및 차임 정보 미상

임차인 정현택의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 대항력이 없으므로, 금전적 위험은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 계약 내용의 정확한 확인이 필요합니다.

토지이용계획에 따른 제한

본건 토지는 공항 관련 보호지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역) 및 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 재산권 행사나 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주거 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 특히 지하철 5호선 화곡역과 초등학교가 인접해 있어 실거주 목적으로도 매력적일 수 있습니다. 그러나 현재 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인 이하늘의 보증금 173,000,000원 인수 여부입니다. 이 부분이 매수인의 총 투자 비용에 상당한 영향을 미치므로, 입찰 전 반드시 배당표와 해당 임차인과의 관계를 명확히 파악해야 합니다. 또한, 감정가와 최근 실거래가 사이의 차이, 그리고 공항 관련 지구 지정으로 인한 잠재적 제약 사항들도 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 입지

서울 강서구는 주거 수요가 꾸준한 지역으로, 화곡동은 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

우수한 교통망

지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 좋습니다.

교육 환경

서울화일초등학교가 인접하여 학군 수요가 있습니다.

신중한 접근 필요

대항력 있는 선순위 임차인의 존재로 인한 잠재적 인수 금액을 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

9. 예상 입찰가

물건 분석 결과, 대항력 있는 임차인 이하늘의 보증금 173,000,000원을 인수할 가능성이 매우 높습니다. 이 경우, 총 매수 비용은 입찰가에 인수 보증금 173,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

시장 가치 추정

유사 물건(2002년식, 37.56㎡)이 16,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(50.15㎡)의 시장 가치는 약 213,000,000원으로 추정할 수 있습니다. 감정가는 187,000,000원입니다.

입찰가 산정 전략

만약 인수 보증금 173,000,000원을 매수인이 부담해야 한다면, 순수 입찰가는 시장 가치에서 보증금을 제외한 금액을 기준으로 결정해야 합니다.

추정 시장 가치(213,000,000원) - 인수 보증금(173,000,000원) = 40,000,000원. 이 금액에 희망 수익률을 고려해야 하므로, 현실적인 입찰가는 매우 낮아질 수 있습니다.

현실적인 입찰가 범위

실제 경매에서의 낙찰가는 감정가 대비 낙찰률, 경쟁 정도, 그리고 임차인 관련 변수에 따라 크게 달라집니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 만약 보증금이 경매 배당 절차에서 우선 변제되지 못하고 매수인이 인수해야 한다면, 입찰가는 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

* 보증금 173,000,000원을 감안하지 않은 순수 입찰가 범위: 약 110,000,000원 ~ 130,000,000원.

* 중요: 상기 입찰가는 보증금 인수 여부에 따라 총 매수 비용이 크게 달라지므로, 반드시 현장 조사와 권리 분석 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 보증금 173,000,000원을 매수인이 추가로 부담해야 한다면, 입찰가는 이 금액을 고려하여 매우 낮게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.