나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3267 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 346-23 디자인하우스 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개봉초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 연립·다세대, 단독주택 등 저층 주거용시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 일반주택지대임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하고, 대상물건 북동측 근거리에 '개봉역(지하철 1호선)', 남측 원거리에 '광명사거리역(지하철 7호선)'이 위치하고 대상물건 동측 인근의 개봉로를 따라 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2011.09.21) - 외벽 : 적연와치장 등, - 내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감 등, - 창호 : PVC창호 등임. * 대상건물 일부는 특정건축물 정리에 관한 특별조치법에 따라 2014년 12월 9일 샌드위치판넬조 18.66㎡ 증축 사용승인됨(전유면적 49.97㎡->68.63㎡로 증가), 별첨 사진용지 참조

이용상태

다세대주택(방2, 주방, 욕실겸화장실, 다용도실, 다락 등)으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방에 의한 도시가스설비, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 기준시점 현재 공동주택(다세대주택 및 일부 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 등기사항전부증명서상 소유자는 '김영훈'임. - 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3267 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 346-23 디자인하우스 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 295,000,000 원

토지면적: 27.73㎡ (약 8.39평)

건물면적: 68.63㎡ (약 20.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, '개봉초등학교' 서측 인근 일반주택지대에 속합니다.

주변 환경은 연립·다세대, 단독주택 등 저층 주거용 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

교통은 차량 진출입이 가능하며, 북동측 근거리에 '개봉역(지하철 1호선)', 남측 원거리에 '광명사거리역(지하철 7호선)'이 있습니다. 또한, 동측 인근 개봉로를 따라 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물은 2011년 9월 21일 사용 승인된 철근콘크리트 경사지붕 구조의 5층 건물 중 5층 501호입니다.

건축물대장상 2014년 12월 9일 샌드위치판넬조 18.66㎡가 증축되었습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서민금융진흥원 가압류 (2024년 3월 25일)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 제시된 정보 기준 없음.

등기부등본상 현재 소유자는 김영훈입니다.

채권총액은 300,863,891원입니다.

주택임차권(김준민)은 2024년 11월 5일 등기되었으나 말소 예정입니다.

* 주택임차인 정보

* 임차인: 김 (주택도시보증공사(HUG) 승계)

* 보증금: 292,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 16일

* 확정일자: 2022년 7월 26일

* 배당신고일자: 2024년 11월 5일

* 대항력: 없음 (제시된 정보에 따름)

* 비고: HUG 인수 조건 변경 및 선순위 임차권 관련 특이사항 존재. 본 물건은 임차인 김 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 조건의 이행 여부가 매우 중요하며, 권리분석상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 임차권 등기 및 매각 조건상의 특이사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 기타 임차인 정보

* 임차인: 이*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 2월 19일

* 대항력: 없음 (제시된 정보에 따름)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

물건 소재지는 '개봉초등학교' 서측 인근으로, 주변이 연립·다세대, 단독주택 등 저층 주거지역으로 형성되어 있습니다.

근린생활시설도 함께 소재하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

지하철 1호선 개봉역과 7호선 광명사거리역이 인근에 위치하여 도심 접근성이 양호합니다.

개봉로를 따라 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

주변에 개봉초등학교가 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

지하철역 및 버스정류장이 인접하여 서울 시내 및 수도권 접근이 용이합니다.

주거 지역 특성상 인근 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임차인 김 의 보증금 반환 청구권 포기 조건입니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 추가적인 법적 분쟁이나 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

건물 증축 부분과 관련된 이력이나 추후 관리 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 다양한 법규(공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법, 토지거래허가구역 등)의 적용을 받아 향후 건축 또는 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

내부 현황 확인이 불가하여 실제 이용 상태 및 구조와 공부상의 차이가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

제공된 정보상 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역 접근성이 있고 주변 주거 환경이 안정적인 편입니다.

감정가는 295,000,000원으로 책정되었으며, 최근 유사 면적의 실거래가는 250,000,000원 수준입니다.

가장 큰 특징이자 리스크는 임차인 김 관련 보증금 처리 조건입니다. 이 조건이 명확히 이행될 경우, 인수하는 부담은 줄어들지만, 조건 불이행 시에는 잠재적 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

따라서 입찰 전, 해당 임차인과의 보증금 반환 채권 포기 및 임차권 등기 말소 관련 서류가 명확히 준비되었는지, 또는 이행 가능성이 얼마나 높은지 철저히 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

구로구 개봉동 일대의 다세대주택으로, 재건축 또는 리모델링 시 추가 가치 상승 가능성이 있습니다.

지하철 1호선 및 7호선 접근성이 비교적 양호하여 실수요자 또는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

현재 임차인 관련 보증금 문제가 명확히 해결된다면, 인수 시 부담이 적어 비교적 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 295,000,000원

최근 실거래가 분석 (유사 면적): 약 250,000,000원 (면적 및 연식 고려 시 감정가 수준이 합리적으로 보임)

인수 보증금: 0원 (조건부 포기)

고려사항: 본 물건은 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각이라는 특수성이 존재합니다. 이 조건이 명확히 이행된다는 전제 하에, 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 가치는 감정가 수준 또는 약간 하회하는 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 300,000,000원

※ 상기 예상 입찰가는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 변동될 수 있으며, 임차인 관련 조건 이행 여부가 입찰가 결정에 결정적인 영향을 미칩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.