나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경13 [1] 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제14층 제1409호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든감정 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "서울오류초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 "오류역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건 내 제14층 제1409호로서,(사용승인일 : 2014-05-14) 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임 마감 등 창 호 : 샷시 창호 등.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서, 도시형생활주택(원룸형아파트) 및 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설, 노유자시설(아동관련시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동 34-13에 위치한 현대썬앤빌구로 제14층 제1409호 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경13 (1)이며, 감정가는 77,000,000원입니다. 토지 면적은 3.18㎡(약 0.96평)이고 건물 면적은 14.06㎡(약 4.25평)입니다. 토지와 건물을 일괄 매각하며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "서울오류초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "오류역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태: 본 건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 건물 정보

건축물 현황: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제14층 제1409호로, 2014년 5월 14일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다.

이용상태: 도시형생활주택으로 이용 중이며, 상세 내부 구조는 별도 도면을 참조해야 합니다.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 기계식 주차장 설비 등이 설치되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2014년 6월 30일 접수된 하나은행의 근저당권(채권액 69,600,000원)입니다.

등기부채권 총액: 69,600,000원입니다.

진행 중인 경매: 2026년 1월 20일 접수된 하나은행의 임의경매개시결정(채권액 53,080,874원)으로, 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. (집합건축물대장상 '도시형생활주택'으로 등재되어 있습니다.)

임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 25,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2015년 1월 20일

확정일자: 2015년 1월 20일

배당신고일자: 2026년 3월 10일

대항력: 없음

비고: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본 경매 물건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 임차인 김 은 대항력이 없으며, 배당 신고하였으므로 보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다.

1.4. 상권분석

주변 지역: 본 건은 서울오류초등학교 인근의 주상복합지역에 위치하며, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

주변 시세 비교:

* 한보빌라(1989년 건축, 36.44㎡) 2026년 3월 14일 190,000,000원에 거래. (평당 약 1,727만원)

* 보네르캐슬(2019년 건축, 46.41㎡) 2026년 3월 7일 285,000,000원에 거래. (평당 약 1,958만원)

* 엘지베스트빌(2004년 건축, 74.43㎡) 2026년 7월 4일 250,000,000원에 거래. (평당 약 1,136만원)

본 건(14.06㎡, 도시형생활주택)의 감정가 77,000,000원은 평당 약 1,811만원 수준으로, 주변 다세대주택의 시세와 비교 시 적정 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 비교 대상 물건들이 본 건과 주거 형태 및 건축 연도가 상이하므로 단순 비교에 유의해야 합니다.

1.5. 생활정보

편의시설: 인근에 상업시설이 분포하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

주거 편의: 오류역(1호선) 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

교육 환경: 서울오류초등학교가 남동측 인근에 위치하며, 교육환경보호구역에 해당하므로 관련 규제 사항 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제한: 가로구역별 최고높이 제한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

소형 면적: 전용면적 14.06㎡는 1인 가구 수요에 집중되므로, 임대 또는 재매각 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 오류역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 1인 가구 또는 소규모 투자자에게 적합합니다. 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 명확한 물건입니다. 주변 환경은 주상복합지대로 보통 수준이며, 교통 접근성이 우수합니다. 감정가는 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 1인 가구 증가 추세에 따른 안정적인 임대 수요 기대.

* 지하철 1호선 오류역 인근 역세권 입지로 인한 높은 교통 편의성.

* 복합 용도 건물 내 위치하여 주거 외 상업 및 편의시설 접근 용이.

* 모든 권리 소멸로 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 관계.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 77,000,000원입니다. 제공된 주변 유사 물건의 거래 사례를 바탕으로 평당 시세를 분석한 결과, 본 건(4.25평)의 적정 시세는 약 70,000,000원 ~ 80,000,000원 범위로 추정됩니다.

권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리가 없으므로, 감정가 수준에서 입찰을 고려하되 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

권장 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 77,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.