나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3263 [1] 서울특별시 양천구 신월동 221-35 미소빌3 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "경인고속도로 신월IC" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(2, 5호선 '까치산역')이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2015.03.18) - 외 벽: 석재붙임마감 등, - 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20미터 내외, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 내부구조도는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 등을 통하여 표시하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 양천구 신월동 221-35번지 미소빌3 제4층 제402호에 소재하는 도시형생활주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조로 2015년 03월 18일에 사용승인되었습니다. 감정평가액은 241,000,000원이며, 토지면적은 18.74㎡ (약 5.67평), 건물면적은 27.95㎡ (약 8.46평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 본 경매는 부동산강제경매로 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, "경인고속도로 신월IC" 북동측 인근에 소재합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 시세 대비 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 주택도시보증공사(강제경매)의 접수일자 2026년 01월 19일입니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않습니다. 매각으로 인해 촉탁등기된 권리(소유권이전, 주택임차권 등)는 말소될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 연 (주택도시보증공사)

* 보증금: 195,300,000원

* 전입일자: 2020년 09월 17일

* 확정일자: 2020년 08월 10일

* 대항력: 없음 (말소기준권리보다 늦은 전입일자)

* 비고: 임차인 연 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차인 보증금 관련 인수 금액은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울특별시 양천구 신월동 주거지역에 위치하며, 인근에 다세대 주택 및 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 주변의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 건물(다세대/연립)의 경우 평당 가격이 약 380만원에서 590만원 수준으로 거래되었습니다. 본건은 건령 9년차(2015년 사용승인)의 도시형생활주택으로, 최근 거래된 2017년, 2019년식 다세대 주택과의 비교 시, 건축 연도 및 건물 특성에 따라 시세 차이가 있을 수 있습니다. 감정가액 241,000,000원(토지 18.74㎡, 건물 27.95㎡)은 최근 거래된 인근 다세대 주택(50㎡ 이상)의 시세보다는 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 본건의 전용면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다. (평당 약 862만원)

1.4. 생활정보

건축물대장상 본건은 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 중 4층에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 내부에는 위생, 급배수, 개별난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다. 주변에 학교, 마트, 병원 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 인접 도로 상황: 본건 동측 약 20미터, 남측 약 6미터 도로에 접합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 조건: 임차인(연 )은 대항력이 없으며, 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각이 진행되므로, 임차인 관련 잔여 보증금 인수 위험은 없는 것으로 판단됩니다. 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(7층이하), 공항소음 방지 구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되어 있어 향후 재건축이나 용도 변경 시 제한 사항이 있을 수 있습니다. 건축물대장상 현황과 실제 이용 상태의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다. 내부 구조도 확인 불가: 현장 조사 당시 폐문부재로 인해 집합건축물대장상 건축물 현황도, 외부 관찰 등으로 작성되었으므로, 실제 내부 구조는 입찰 전 사전 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 건물은 2015년 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 관리 상태는 보통으로 예상됩니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 인수되는 권리가 없고 임차인 관련 보증금 부담도 없는 조건으로 매각됩니다. 주변의 최근 거래 사례를 고려할 때, 감정가는 시장 가격과 유사하거나 일부 높은 수준으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 매우 안전한 물건입니다. 지하철 2, 5호선 까치산역을 이용할 수 있는 역세권에 준하는 입지입니다. 도시형생활주택(단지형 다세대)으로서 안정적인 주거 수요가 예상됩니다. HUG 인수조건 변경으로 인해 낙찰자의 보증금 반환 리스크가 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가액: 241,000,000원

주변 실거래가 및 본건의 권리상 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가액 수준 또는 소폭 하향된 가격에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 안정적인 권리관계와 0원 인수 보증금 조건 등을 고려하여, 235,000,000원 수준에서 입찰가를 제시하는 것을 제안합니다. 이는 낙찰을 위한 최저가는 아니며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.