나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3275 [1] 서울특별시 양천구 목동 791-20 에덴하이빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "마장어린이공원" 남측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 지하철 "5호선 목동역" 및 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물(사용승인일:2016.06.20) 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "다세대주택"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, "공동주택(다세대주택, 오피스텔)"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(목동오거리), 도로(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. ),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : --.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

2.

1.1. 1.사건 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3275 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 2.물건 상세정보

* 소재지: 서울특별시 양천구 목동 791-20 에덴하이빌 제5층 제501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 238,000,000원

* 건물명: 에덴하이빌

* 사용승인일: 2016년 06월 20일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 6층 건물 내 제5층 제501호

* 토지면적: 15.71㎡ (약 4.75평)

* 토지 지분: 15.715㎡ (약 4.75평)

* 건물면적: 29.71㎡ (약 8.99평)

* 건물 지분: 29.71㎡ (약 8.99평)

1.2. 입지조건

2.

1.2. 1.위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "마장어린이공원" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

1.2. 2.교통상황

* 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 지하철 5호선 목동역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

1.2. 3.토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(목동오거리), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

1.2. 4.인접 도로상태

* 본건 동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 5.주변 환경 조사

* 본건 소재지 인근을 조사한 결과, 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 인근에 마장어린이공원이 위치해 있습니다.

1.3. 권리분석

2.

1.3. 1.말소기준권리

* 말소기준권리는 2023년 01월 17일자 양천구(서울특별시)의 압류입니다.

1.3. 2.말소되는 권리

* 채권자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026.01.19.)보다 선순위에 있는 권리는 없습니다.

* 주택임차권(이가영, 220,000,000원)은 2024년 03월 18일 배당신고되었으며, 말소 예정입니다.

* 엔에이치농협캐피탈의 가압류(2023.04.28., 9,004,299원)는 말소됩니다.

1.3. 3.인수되는 권리

* 제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 4.임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이가영)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-08

* 확정일자: 2022-03-08

* 배당신고일자: 2024-03-18

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권. 본건 매각 조건으로 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 따라서 인수 보증금은 없습니다.

* 임차인: 이장 *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-17

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 확정일자 및 배당신고일자가 누락되어 있어 권리 관계 파악에 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 이정 *

* 보증금: 1,500,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2025-01-17

* 확정일자: 2025-01-17

* 배당신고일자: 2026-04-17

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력은 없으나, 소액 보증금 및 차임이 발생 중입니다.

1.3. 5.권리분석 종합 의견

* 본건은 말소기준권리 이후의 모든 등기부상 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 이가영(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, 매각 조건에 따라 보증금 반환 청구권 포기 및 등기 말소가 이루어지므로 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

* 임차인 이장 * 씨의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있으나, 확정일자 등이 누락되어 있어 권리 파악이 불완전합니다. 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 이정 * 씨는 소액의 보증금과 월세를 부담하고 있으며, 대항력은 없습니다.

1.4. 상권분석

2.

* 본건 소재지인 양천구 목동은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 인근에 마장어린이공원이 있어 비교적 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 목동역을 중심으로 형성된 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

2.

* 교통: 지하철 5호선 목동역 이용이 가능하며, 다양한 노선의 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 상업 시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육: 목동 지역은 교육열이 높은 지역으로, 주변에 다수의 교육 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 기타: 공원이 인접해 있어 여가 활동에 유리한 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

2.

* 미상 임차인 존재: 임차인 이장 * 씨의 보증금, 차임, 확정일자, 배당신고일자 등이 미상으로 권리 관계가 불분명하여, 추후 보증금 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건: 임차인 이가영(주택도시보증공사)과의 조건부 매각으로 인한 절차적 복잡성이 존재할 수 있습니다. (단, 본건은 인수 보증금이 없는 조건입니다.)

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 법규 및 절차 확인이 필요합니다.

* 건물 노후도: 2016년 건축물로 비교적 신축이나, 시간이 지남에 따라 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

2.

본 물건은 서울 양천구 목동에 위치한 2016년식 다세대주택으로, 감정가는 2억 3,800만원이며 전용면적은 약 9평입니다. 목동의 입지적 장점과 함께 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 것으로 보이나, 미상 임차인(이장 *)으로 인한 불확실성은 잠재적 리스크 요인입니다. HUG 관련 임차인과의 조건부 매각은 인수 보증금이 없다는 점에서 긍정적이나, 절차적 확인이 필요합니다. 주변 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

2.

* 목동 지역의 입지 가치: 교육 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 선호 지역입니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 소액 투자에 적합한 전용면적입니다.

* 신축 연도: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

1.9. 예상 입찰가

2.

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 1: 2026년 5월, 36.63㎡, 19,000만원 (건축년도 1986년)

* 최근 매매 사례 2: 2026년 5월, 25.97㎡, 26,500만원 (건축년도 2022년)

* 최근 매매 사례 3: 2026년 5월, 28.47㎡, 30,000만원 (건축년도 2016년)

* 본건 분석:

* 본건 건물 면적: 29.71㎡ (약 8.99평)

* 본건 건축년도: 2016년

* 본건 감정가: 238,000,000원

본건은 2016년 건축된 건물로, 최근 매매 사례 3(2016년 건축, 28.47㎡, 30,000만원)과 유사한 건축 연도 및 조건입니다. 본건의 면적이 약간 더 넓은 점을 고려할 때, 30,000만원 수준을 상회하는 시세가 형성될 수 있습니다.

최근 매매 사례 3의 3.3㎡당 가격은 약 34,494,452원이며, 본건에 이를 적용하면 약 31,366만원으로 추산됩니다.

그러나 미상 임차인 이장 * 씨에 대한 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가:

미상 임차인 리스크를 고려하여 감정가(238,000,000원)보다 약간 높은 수준으로, 시세 범위를 고려하되 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

220,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.