나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100094 [1] 서울특별시 서초구 방배동 914-19 주건축물제1동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 방배동 소재 지하철 2호선 "방배역" 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 및 주정차가 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(2호선 '방배 역')이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서, 외 벽: 석재붙임 마감 등, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다(후첨 '호별배치도 및 내부구조도 참조').

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 '공동주택 건부지'로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방 어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세 대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물 의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허 가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. ).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 서초구 방배동 914-19번지 주건축물제1동 2층 202호에 소재한 다세대주택으로, 서울중앙지방법원에서 진행하는 2026타경100094(1) 부동산강제경매 물건입니다. 감정가는 495,000,000원이며, 토지 면적은 22.41㎡(약 6.78평), 건물 면적은 34.01㎡(약 10.29평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건축물대장상 본건은 2018년 5월 21일에 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제2층 제202호이며, 주용도는 공동주택입니다.

위치 및 주위환경으로는 서울특별시 서초구 방배동 소재 지하철 2호선 "방배역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역이며, 또한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.1. 입지조건

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 '방배역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 주변환경: 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 주거지로서의 편의성은 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 2월 17일 접수된 홍성일 근저당권(을3, 105,000,000원)입니다.

말소예정 권리:

* 을3 근저당권 (홍성일, 105,000,000원) - 말소기준권리

* 을4 근저당권 (박종세, 45,000,000원)

* 을5 주택임차권 (김 , 315,000,000원) - HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서 제출로 말소될 예정입니다.

* 갑9 강제경매 (주택도시보증공사, 315,000,000원) - 본건 경매 신청 채권자

인수되는 권리: 없습니다.

주택임차인 김 (주택도시보증공사)은 HUG 인수조건 변경에 따라 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 2026년 6월 26일자 확약서를 제출하였습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 315,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-18

* 확정일자: 2019-10-23

* 배당신고일자: 2023-11-28

* 대항력: 없음 (확약서 제출)

* 비고: HUG 인수조건 변경, 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 동의.

* 임차인: 이 (이경숙)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2026-01-29

* 확정일자: 2026-01-29

* 배당신고일자: 2026-02-03

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 방배역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

주변 시세 분석:

입력된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 유사한 면적의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 3일: 520,000,000원 (전용면적 48.89㎡, 2016년 건축, 4층)

* 2026년 7월 2일: 440,000,000원 (전용면적 24.51㎡, 2021년 건축, 2층)

* 2026년 7월 1일: 599,500,000원 (전용면적 34.2㎡, 2003년 건축, 1층)

본건의 건물 면적은 34.01㎡(약 10.29평)으로, 감정가 495,000,000원입니다. 가장 유사한 면적(34.2㎡)의 매매 사례는 599,500,000원에 거래되었습니다. 이는 본건 감정가 495,000,000원보다 높습니다. 2021년 건축의 24.51㎡ 매물은 440,000,000원에 거래되어 본건 감정가와 유사한 수준입니다. 건축 연도(2018년)를 고려하면, 본건의 가치는 감정가 수준 또는 약간 상회할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 방배역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 기본적인 주거 생활에 필요한 편의시설(상업시설, 병원 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설 현황은 지도 검색을 통해 확인할 수 있습니다.

* 교육시설: 본건은 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 인근에 교육시설이 존재할 가능성이 높으나, 구체적인 학교 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 관련: 주택임차인 김 (주택도시보증공사)의 대항력 포기 및 보증금반환청구권 포기 확약서가 제출되었으나, 해당 내용의 효력 및 이행 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 규제: 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 여러 기간에 걸쳐 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(최신 지정 기간: 2025.10.1.~2026.12.31.), 매수인의 자격 및 허가 여부를 사전에 확인해야 합니다.

* 임차인 이경숙: 대항력은 없으나, 보증금 40,000,000원에 월세 800,000원의 임차인이 존재합니다. 배당받지 못할 경우 잔존 보증금 인수 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 방배동의 방배역 인근에 위치한 다세대주택으로, 입지적 이점이 있습니다. 최근 실거래가를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리 분석상 특이사항은 HUG 임차인의 대항력 포기 확약서이며, 이 부분이 명확히 말소 처리되는지 확인하는 것이 중요합니다. 토지이용계획상 규제 사항을 충분히 인지하고, 향후 활용 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 서초구 방배동이라는 지역적 가치: 강남 접근성이 우수하며, 지속적인 수요가 기대되는 지역입니다.

* 시세 적정성: 감정가 대비 유사 면적의 실거래가 평균을 고려했을 때, 합리적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: HUG 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로, 말소 기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 가능성이 높아 권리 관계가 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 495,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

시세 분석 결과, 본건의 건물 면적(34.01㎡)과 유사한 면적의 최근 매매가는 440,000,000원에서 599,500,000원 사이에 형성되어 있습니다. 본건의 건축 연도(2018년) 및 입지를 고려할 때, 2021년 건축된 24.51㎡ 매물이 440,000,000원에 거래된 점을 감안하여, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준인 495,000,000원에서 550,000,000원 범위로 예상됩니다.

권리 관계의 최종 확인 및 시장 경쟁률을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 495,000,000원 ~ 550,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 advisable합니다.

* 주의: 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.