나이스옥션 법원경매 인천 2024타경14697 [1] 인천광역시 부평구 부평동 760-790 건보 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2024.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천1호선 동수역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철역을 비롯한 시내버스정류장이 등이 소재하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 제9층 제901호로서,
(사용승인일 : 2018.04.11.)
외벽 : 페인트 등 마감
창호 : 새시 창임.

이용상태

공부상 주용도는 오피스텔임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식주차설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접 필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 건부지(오피스텔 등)로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측 폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(무지개유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.
2)기타
-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 760-790번지에 소재한 건보 오피스텔 9층 901호입니다.

1.2. 면적 및 감정가

* 토지 면적: 14.69㎡ (약 4.45평)

* 건물 면적: 59.64㎡ (약 18.04평)

* 감정가: 217,000,000원

1.3. 경매 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경14697 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천1호선 동수역 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 다세대 주택 등이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

건물 내 주차장으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(인천1호선 동수역) 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

본건 토지는 북동측 폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합되어 있습니다. 토지 이용 계획상으로는 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역(무지개유치원), 과밀억제권역에 해당합니다.

2.4. 건물 구조 및 설비

건축물대장상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제9층 제901호입니다. 사용승인일은 2018년 4월 11일이며, 외벽은 페인트 마감, 창호는 새시입니다. 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 기계식 주차, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기 후, 을구 3번 순위로 주택임차권(서솔이, 보증금 215,000,000원)이 등기되어 있으며, 이 임차권은 인수되는 것으로 표시되어 있습니다. 또한, 갑구 3번 순위의 가압류(주택도시보증공사, 596,000,000원)가 말소기준권리이며, 이후의 가압류, 압류, 강제경매(채권자 서솔이) 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 811,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인 '서솔이'는 보증금 215,000,000원에 차임은 0원이며, 전입일자 2018년 10월 30일, 확정일자 2018년 10월 17일입니다. 배당신고일자는 2023년 3월 22일이며, '대항력 있음'으로 표시되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 참고사항에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 215,000,000원, 전입일자 2018.10.30, 확정일자 2018.10.17)가 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 부평동 일대는 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달해 있습니다. 동수역 인근으로 유동인구가 있어 상권의 기본적 수요는 확보되어 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

주변에 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 또한, 인근 지하철역 접근성이 양호하여 인천 시내 및 서울 접근이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 인수되는 보증금 관련 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 '서솔이'의 보증금 215,000,000원입니다. 물건명세서상 해당 보증금은 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 최근 매매 시세가 1억 5천만원~1억 7천만원대에 형성된 점을 고려할 때, 인수되는 보증금 2억 1천 5백만원은 물건의 현재 시세보다 높아, 인수 시 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

5.2. 기타 권리 관계

채권 총액이 8억 1천 1백만원으로 감정가 2억 1천 7백만원을 훨씬 초과하므로, 채무 관계는 복잡할 수 있습니다. 다만, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 인수되는 임차권이 가장 중요하게 고려되어야 할 사항입니다.

6. 종합 의견

본 오피스텔은 동수역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 생활 환경이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 2억 1천 5백만원에 달하며, 이는 최근 거래된 유사 물건의 시세(약 1억 5천만원~1억 7천만원)를 상회하는 금액입니다. 따라서, 해당 임차인의 보증금을 전부 인수할 경우 상당한 손실이 예상되는 바, 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 동수역 인근 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 건축된 지 얼마 되지 않은 신축급 오피스텔(2018년 사용승인)입니다.

* 주변 주거 및 상업 시설이 혼재하여 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 59.64㎡)의 오피스텔 매매가는 1억 5천만원에서 1억 7천 8백만원 사이로 형성되어 있습니다. (예: 2025년 5월 1억 7,500만원, 2026년 2월 1억 7,100만원, 2026년 5월 1억 7,800만원)

하지만, 본 물건에는 2억 1천 5백만원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금은 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

현재 시세(약 1억 7천만원)를 감안할 때, 2억 1천 5백만원의 보증금을 인수하는 것은 시세보다 높은 금액을 지불하는 결과가 됩니다. 따라서, 본 물건의 투자 가치는 인수되는 보증금으로 인해 크게 하락합니다.

현 시세 수준에서 보증금 인수 부담을 고려한 합리적인 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 만약 보증금 인수 부담을 무시하고 건물 자체의 시장 가치만을 고려한다면, 최근 거래가 수준인 1억 7천만원 내외를 참고해 볼 수 있습니다. 그러나 이 경우, 2억 1천 5백만원의 인수 보증금으로 인해 총 부담액이 3억 8천 5백만원 이상으로 늘어나 시세 차익을 기대하기는 매우 어려운 상황입니다. 따라서, 해당 물건은 낙찰받더라도 큰 손실이 예상되므로, 보증금 인수 금액과 시세 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.