나이스옥션 법원경매 인천 2023타경17088 [2] 인천광역시 강화군 하점면 삼거리 922-2 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경17088 [2] 인천광역시 강화군 하점면 삼거리 922-2 대지 경매

• 사건번호: 2023타경17088
• 주소: 인천광역시 강화군 하점면 삼거리 922-2
• 용도: 대지

인천지방법원 경매6계 2023타경17088 | 소재지: 인천광역시 강화군 하점면 삼거리 922-2 | 감정가: 55,671,000원 | 최저가: 33,224,000원 | 용도: 대지

1. 인천지방법원 2023타경17088 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경17088 (2)

소재지: 인천광역시 강화군 하점면 삼거리 922-2

용도: 대지

감정가: 55,671,000원

토지면적: 1828.00㎡ (약 553.01평)

토지 지분: 231.012㎡ (약 69.88평)

건물 면적: 0㎡ (없음)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 강OO

1.2. 물건 개요 및 특징

1.2. 1. 소재지 및 현황

본건은 인천광역시 강화군 하점면 삼거리 소재 "샘말마을 내" 및 인근 지역에 위치하고 있으며, 주위 환경은 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

1.2. 2. 토지 정보

총 토지 면적은 1828.00㎡ (약 553.01평)이며, 이 중 231.012㎡ (약 69.88평)의 지분이 매각 대상입니다. 토지 제시 외 면적은 0.00㎡입니다. 감정평가서 요약에 따르면, 기호(1),(3)은 부정형 완경사의 자연림, 기호(2)는 사다리형 완경사의 자연림, 기호(4)는 부정형의 주거나지, 기호(5)는 부정형의 주거용 건부지입니다.

1.2. 3. 건물 정보

건물 면적 및 지분은 0㎡로, 매각 대상에 포함되지 않습니다. 다만, 목록 5 토지 지상에는 소유자 미상의 제시외 건물(주택 2채, 사당 1채, 창고 1채)이 소재하며, 이는 매각에서 제외됩니다.

1.2. 4. 매각 대상

본건은 토지 일부 지분 매각으로 진행되는 물건입니다.

1.3. 입지 조건

1.3. 1. 주위 환경

인천광역시 강화군 하점면 삼거리 지역에 위치하며, '샘말마을' 내에 포함되어 있습니다. 주변은 전형적인 농촌 지역으로 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

1.3. 2. 교통 상황

기호(1),(2),(3) 토지는 맹지이나, 기호(4),(5) 토지는 본건 북측으로 세로(가)의 도로와 접해 있어 차량 접근이 가능합니다. 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 불편하지 않은 편입니다.

1.4. 권리 분석

1.4. 1. 권리 현황

본건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 채권자는 강OO입니다. 중복 사건으로 분류되어 있으며, 매각 대상은 토지의 일부 지분입니다.

1.4. 2. 법정지상권 검토

매각에서 제외되는 제시외 건물(주택 2채, 사당 1채, 창고 1채)에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 이로 인해 감정가에서 19,266,000원의 가치가 제한된 것으로 평가되었습니다 (원 감정가 27,474,000원).

1.4. 3. 기타 제한 사항

토지이용계획 상 본건은 계획관리지역, 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 역사문화환경보존지역(강화삼거리고인돌군), 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다. 특히 역사문화환경보존지역은 문화재 보호법 등에 따라 건축 및 개발에 제약이 따르므로, 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권 및 생활 정보

1.5. 1. 상권 분석

본건이 위치한 강화군 하점면 삼거리 지역은 농촌 및 주거 지역의 특성을 강하게 띠고 있습니다. 활발한 상업 활동보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 구성될 것으로 예상됩니다.

1.5. 2. 생활 편의 시설

'샘말마을' 내에 위치하며, 근거리 버스정류장을 통해 강화읍 등 주요 지역으로의 이동이 가능합니다. 주변의 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이므로, 실제 거주 시 생활 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크 분석

1.6. 1. 지분 매각 관련 위험

토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 지분 소유자와의 협의 과정에서 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 공유물 분할, 토지 사용 수익 등에 대한 명확한 합의 없이는 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 2. 법정지상권 성립 불분명 위험

매각 제외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부 불확실성은 본건의 주요 리스크 요인입니다. 이는 향후 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다.

1.6. 3. 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 제한보호구역, 준보전산지 등 다양한 법적 규제가 적용되어 있어, 건축 및 토지 개발 시 상당한 제약이 예상됩니다. 개발 행위 가능 여부 및 절차에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

1.6. 4. 기타 유의 사항

- 본건 북측으로 도로와 접하나, 정확한 경계 확인을 위해서는 지적 측량이 필요합니다.

- 토지 중 일부(기호 1,2,3)는 맹지에 해당합니다.

- 목록 5 토지 지상에 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하며, 이는 매각에서 제외되나 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

- 토지 경계 부근 및 지상에 분묘가 소재하는 것으로 보이므로, 관련 사항을 사전에 확인하고 유의해야 합니다.

- 지상 일부에 식재된 수목(정원수)은 거래 관행상 매각 및 평가에 포함되었습니다.

1.7. 투자 포인트 및 종합 의견

1.7. 1. 투자 포인트

- 토지 일부 지분 매각으로 상대적으로 낮은 초기 투자 비용으로 접근이 가능합니다.

- 강화군 내의 자연 친화적이고 역사적 가치가 있는 지역에 위치합니다.

- 향후 법적 문제 해결 및 지역 개발 시 가격 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 2. 종합 의견

본건은 인천광역시 강화군에 위치한 토지 일부 지분 매각 물건으로, 농촌 지역의 특성과 함께 역사문화환경보존지역이라는 특수성을 지니고 있습니다. 입지적으로는 자연 환경이 우수하나, 상권 및 생활 편의 시설은 제한적입니다. 권리 분석 상 중복 사건, 지분 매각, 그리고 특히 매각 제외 건물로 인한 법정지상권 성립 불분명이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 다양한 토지 이용 제한 규제와 경계 확인, 분묘 소재 등 추가적인 고려 사항들이 존재합니다.

따라서 본 물건은 법률적, 행정적 복잡성을 충분히 이해하고, 해당 리스크를 감수하며 장기적인 안목으로 접근할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 철저한 사전 조사와 전문가의 자문을 통해 잠재적 위험 요소를 면밀히 파악하고 신중한 투자 결정을 내리시길 권장합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매6계