나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15508 [2] 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1624 에이동 2호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 "영흥고등학교" 북서측 인근에 위치하고 주위는 주로 펜션 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근 버스정류장이 소재하나 운행 빈도 등으로 보아 대중 교통이용은 불편시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 2층 건물 내 제1, 2층(복층구조임) 제1호-제4호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 생활숙박시설로 이용 중임.

설비내역

본건은 급수설비와 배수설비 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 평탄한 부정평의 토지로서 생활숙박시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 세로와 접하여 이를 이용 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 내리 1624는 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형) 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 생활형숙박시설
- 통칭 '메종 드 아일랜드'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1624 에이동 2호

건물명: 메종 드 아일랜드

용도: 숙박시설 (생활형숙박시설)

감정가: 190,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

사건번호: 인천지방법원 2024타경15508 (2)

채권자 (경매 신청인): 광명신용협동조합

토지 면적: 115.68㎡ (약 35.00평)

건물 면적: 39.86㎡ (약 12.06평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상 2층 건물 내 1, 2층 복층 구조

건축물 사용승인일: 2020년 11월 16일

2. 입지조건

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리에 위치하며, '영흥고등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 주로 펜션 및 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장이 소재하나 운행 빈도가 낮아 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 판단됩니다.

* 주변환경: 영흥도 내에 위치하며, 해안가 인근으로 관광객의 발길이 이어지는 지역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 1월 21일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권으로, 매각으로 인해 위 권리 및 그 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 2019년 10월 28일 (주식회사빌드)

* 근저당권: 2021년 1월 21일 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 말소기준권리)

* 소유권이전신탁: 2021년 1월 21일 (주식회사무궁화 신탁)

* 임의경매: 2024년 11월 27일 (광명신용협동조합, 말소)

* 압류: 2026년 1월 6일 (옹진군, 말소)

* 등기부채권 총액: 12,000,000원

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계 등은 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 현황 파악 및 명도에 대한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 영흥도는 서해안의 대표적인 관광 휴양지로, 계절별 관광객 수요가 꾸준히 발생하는 지역입니다. 인근에 펜션, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 숙박시설 운영을 위한 기본적인 상권 환경은 갖추고 있습니다. '메종 드 아일랜드'는 해안 인근에 위치하여 바다 조망을 강점으로 내세우는 숙박시설로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 주변시설: '영흥고등학교'가 인근에 소재하며, 하나로마트, 편의점, 수산물 직판장 등 기본적인 생활 편의시설이 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

* 관광지: 영흥도는 해안 산책로, 포구, 등대 등이 있어 관광객들에게 인기 있는 지역입니다. 또한, 해양 레저 활동을 즐길 수 있는 여러 시설들이 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 본건과 직접적인 관련이 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 영흥도 지역에 대규모 폐기물 매립지(인천에코랜드) 조성 계획이 발표된 바 있으며, 이에 대한 주민 반발이 있었던 사실이 있습니다. 해당 시설이 본건과의 물리적 거리가 어느 정도인지, 그리고 향후 조성 계획의 진행 여부 및 영향 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대중교통 이용 불편: 차량 없이는 외출 및 이동에 제약이 있을 수 있습니다.

* 생활형숙박시설 규제: '생활형숙박시설'은 주거용으로 사용 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있으며, 전입신고 가능 여부, 재산세 및 종합부동산세 등 세금 관련 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 계약 현황 등 상세한 내용이 불명확하여, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 영흥도 폐기물 처리 시설 관련 이슈: 과거 영흥도에 대규모 폐기물 매립지 조성 계획이 있었으며, 이에 대한 주민 반발이 상당했던 것으로 파악됩니다. 현재 사업 진행 상황 및 확정 여부에 따라 해당 지역의 환경이나 이미지에 잠재적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 영흥도 내에 위치한 생활형숙박시설로, 바다 조망과 복층 구조를 특징으로 하는 '메종 드 아일랜드'의 일부입니다. 비교적 신축 건물이며, 관광지의 특성상 숙박시설로서의 잠재력은 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이어서 비교적 명확하나, 임대 관계가 미상인 점은 유의해야 합니다. 대중교통 이용이 불편한 점과 생활형숙박시설의 법적 규제 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 내 위치: 영흥도는 수도권에서 접근성이 좋은 대표적인 관광 휴양지로, 꾸준한 관광객 수요를 기대할 수 있습니다.

* 신축 및 복층 구조: 비교적 최근에 준공된 건물이며, 복층 구조는 공간 활용도를 높여 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 온전한 재산권을 행사할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 현재 감정가는 1억 9천만원이나, 시장 상황에 따라 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원이므로, 감정가 190,000,000원을 기준으로 하여 시장 조사, 주변 시세, 투자 수익률, 임대 가능성, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 영흥도 지역 부동산 시장에 대한 심층적인 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.