나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15508 [4] 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1624 에이동 4호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 "영흥고등학교" 북서측 인근에 위치하고 주위는 주로 펜션 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근 버스정류장이 소재하나 운행 빈도 등으로 보아 대중 교통이용은 불편시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 2층 건물 내 제1, 2층(복층구조임) 제1호-제4호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 생활숙박시설로 이용 중임.

설비내역

본건은 급수설비와 배수설비 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 평탄한 부정평의 토지로서 생활숙박시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 세로와 접하여 이를 이용 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 내리 1624는 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형) 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 생활형숙박시설
- 통칭 '메종 드 아일랜드'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경15508 (4)

* 경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1624 에이동 4호 (인천광역시 옹진군 영흥로757번길 59)

* 통칭: '메종 드 아일랜드'

* 용도: 생활형숙박시설

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 평가

* 토지면적: 115.68㎡ (약 35.00평)

* 건물면적: 39.86㎡ (약 12.05평)

* 감정가: 190,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 "영흥고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 주로 펜션 및 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 관광지 숙박시설 주변 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량 접근은 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하나, 운행 빈도가 낮아 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-01-21 등기, 12,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사빌드 (2019-10-28)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-01-21)

* 신탁: 주식회사무궁화 신탁 (2021-01-21)

* 임의경매 개시: 광명신용협동조합 (2024-11-27)

* 압류: 옹진군(인천광역시) (2026-01-06)

* 등기부채권 총액: 12,000,000원

3.3. 인수되는 권리

* 본 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 본건 소재지는 영흥도 내 관광지로서, 주변에 펜션, 근린생활시설, 해수욕장 등이 위치하고 있습니다.

* 주로 관광객을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 근린생활시설이 존재하나, 구체적인 편의시설 현황은 추가 확인이 필요합니다.

* 영흥고등학교가 인근에 소재합니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 검색)

* 주변 지역은 관광지 및 숙박시설 밀집 지역으로, 검색 결과 상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 영흥도 일대에 쓰레기 매립지 조성 관련 논의가 있었던 사례가 있으나, 현재 추진되지 않는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 영흥도라는 지역적 특성상 관광 성수기 및 비수기에 따른 수요 변동성이 존재하며, 이로 인한 공실 위험이 있을 수 있습니다.

* 생활형숙박시설 공급 증가에 따른 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.

6.2. 대중교통 불편

* 차량 없이는 접근성이 떨어져 주요 이용객층(관광객)의 편의성을 저해할 수 있는 요소입니다.

6.3. 임대 관계 불확실성

* 임차인 현황이 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (인수 보증금 0원으로 확인되었으나, 실제 점유 관계는 추가 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 옹진군 영흥도에 위치한 생활형숙박시설로, 관광지로서의 잠재력은 분명히 존재합니다. '메종 드 아일랜드'라는 통칭처럼 해변과의 접근성 등 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대중교통의 불편함, 계절적 수요 의존성, 그리고 임대차 관계의 불확실성은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 실제 운영 및 임대 수익률 측면에서 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 관광지 내 위치

* 영흥도라는 유명 관광지에 위치하여, 성수기에는 꾸준한 숙박 수요를 기대할 수 있습니다.

* 장경리해수욕장 등 주변 관광 명소와의 근접성도 장점입니다.

8.2. 일괄 매각

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 분석이 비교적 명확하며, 부동산의 물리적 통합성에 따른 가치 보존 및 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 190,000,000원을 기준으로 하되, 물건의 현재 상태, 향후 운영 가능성, 시장 동향, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상되나, 앞서 언급된 잠재적 리스크(공실, 운영 관리 등)를 충분히 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다. 구체적인 입찰가 산정은 심층적인 현장 조사와 시장 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.