나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15508 [3] 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1624 에이동 3호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 "영흥고등학교" 북서측 인근에 위치하고 주위는 주로 펜션 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근 버스정류장이 소재하나 운행 빈도 등으로 보아 대중 교통이용은 불편시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 2층 건물 내 제1, 2층(복층구조임) 제1호-제4호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 생활숙박시설로 이용 중임.

설비내역

본건은 급수설비와 배수설비 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 평탄한 부정평의 토지로서 생활숙박시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 세로와 접하여 이를 이용 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 내리 1624는 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형) 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 생활형숙박시설
- 통칭 '메종 드 아일랜드'

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본현황

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1624번지, '메종 드 아일랜드'에 소재하는 생활형 숙박시설입니다.

건물은 A동 3호이며, 복층 구조로 1층과 2층을 사용합니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄하여 매각됩니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 공동담보 물건이며, 생활형 숙박시설임을 명시합니다.

1.2. 면적정보

토지 면적은 115.68㎡(약 35.0평)이며, 해당 토지에 대한 지분 면적도 115.67999999999999㎡(약 35.0평)입니다.

건물의 전유 부분 면적은 39.86㎡(약 12.1평)이며, 건물 지분 면적 역시 39.86㎡(약 12.1평)입니다.

토지 및 건물 모두 제시외 면적은 없습니다.

전체 필지의 대지 면적은 1481㎡(약 448.0평)이며, 건축물 총 연면적은 937.57㎡(약 283.6평)입니다.

본건이 속한 A동의 연면적은 403.8㎡(약 122.1평)입니다.

1.3. 감정가및기타

감정가는 190,000,000원입니다.

건물은 철근콘크리트구조로, (철근)콘크리트 지붕을 갖춘 지상 2층 건물이며, 2020년 11월 16일에 사용 승인되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리, "영흥고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 주로 펜션 및 근린생활시설이 소재하고 있어, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통및도로

차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장이 소재함에도 불구하고 운행 빈도가 낮아 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 판단됩니다.

본건은 남서측으로 세로와 접하고 있어 차량 통행 및 이용이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지(내리 1624)는 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리및인수/소멸권리

본 물건의 말소기준권리는 2021년 1월 21일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을4)입니다.

매각으로 인해 다음 권리들은 소멸될 예정입니다:

* 갑7 (2024-11-27, 광명신용협동조합, 임의경매)

* 갑8 (2026-01-06, 옹진군(인천광역시), 압류)

* 을4 (2021-01-21, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 근저당권)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계 등은 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계 및 별도 임차인의 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부채권총액

등기부상 채권 총액은 12,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본 물건이 위치한 영흥면 내리는 주로 펜션 및 근린생활시설이 분포하며, 관광형 성장관리구역으로 지정되어 있습니다. 이는 관광객을 대상으로 하는 상업 활동이 활발할 수 있는 지역적 특성을 보여줍니다.

4.2. 잠재력

영흥도라는 섬 지역의 특성상, 관광 수요를 기반으로 한 숙박 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 특히 '메종 드 아일랜드'라는 통칭으로 알려져 있어, 특정 브랜드 이미지를 형성했을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조및이용상태

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다.

현재 생활형 숙박시설로 이용 중이며, 급수, 배수, 위생, 난방 설비를 구비하고 있습니다.

5.2. 설비및주변시설

건물 내 급수, 배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에는 영흥고등학교가 소재합니다.

주변 지역은 주로 펜션과 근린생활시설이 밀집해 있으며, 관광객들을 위한 편의시설이 일부 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 최근 뉴스 보도에 따르면 인천시 자체 매립지 후보지로 영흥도가 거론되면서 쓰레기 매립장 건설에 대한 주민들의 반대 목소리가 높았습니다. 이는 지역 개발 방향 및 주민 정서에 영향을 줄 수 있는 잠재적 이슈입니다. (관련 보도:)

6. 잠재적리스크

* 대중교통 불편: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용이 불편하여 접근성에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금은 0원이지만, 실제 임대차 관계 및 점유 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶인 타 물건들의 현황 및 가치를 파악하여 추가적인 위험 요소를 확인해야 합니다.

* 지역 개발 이슈: 쓰레기 매립장 후보지 논란 등으로 인해 지역 주민들과의 갈등이 잠재해 있을 수 있으며, 이는 향후 지역 개발 및 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. (관련 보도:)

7. 종합의견

본 물건은 인천 옹진군 영흥도에 위치한 생활형 숙박시설로, 관광지로서의 접근성과 주변 편의시설(펜션, 근린생활시설)은 양호한 편입니다. 그러나 대중교통 이용의 불편함, 임대 관계 미확인, 공동담보라는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다. 또한, 과거 쓰레기 매립장 후보지 선정 논란 등 지역 주민들과의 잠재적 갈등 요소도 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자포인트

* 관광지 연계성: 영흥도의 관광 수요를 기반으로 한 숙박 시설로서, 성수기 등 특정 시기에는 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 안정적인 자산 가치를 확보할 수 있습니다.

* 생활형 숙박시설: 일반 숙박 시설 대비 장기 투숙객 유치 등 다양한 운영 방안 모색이 가능합니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다. 인수 보증금 0원을 제외한 권리 총액 12,000,000원을 고려하여, 감정가(190,000,000원)를 기준으로 향후 현장 조사, 유사 물건 시세, 낙찰가율 분석, 지역 시장 동향 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.