나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582619 [1] 인천광역시 남동구 간석동 6-39 2동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "신명여고" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여
대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건(사용승인일 : 1991.08.03.)내 1층
102호로서
- 외벽 : 타일붙임, 몰탈위페인팅마감 등임.
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨.
- 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 완경사인 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 통칭 동신빌라 2동(외부표시 3동)임
- 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2024타경582619 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 남동구 간석동 6-39번지에 위치하며, 신축 도로명 주소는 인천광역시 남동구 간석로15번길 58-9 (2동 1층 102호)입니다.

본 물건은 다세대주택 용도로 사용 중이며, 감정평가액은 68,000,000원입니다.

토지 면적은 23.65㎡ (약 7.16평)이며, 건물 면적은 38.61㎡ (약 11.68평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 선순위 임차권이 존재하고, 대항력 있는 임차인이 있으며, 재매각 물건이라는 점입니다.

주의사항으로는 본 건물을 통칭 동신빌라 2동(외부 표시는 3동)으로 부르고 있으며, 매수 신청 보증금은 최저 매각 가격의 20%임을 유의해야 합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 소재하며, "신명여고" 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 주로 다세대 주택 등으로 이루어진 주거 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건축물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 3층 건물 중 1층 102호입니다.

건물 사용승인일은 1991년 8월 3일로, 외벽은 타일 붙임 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이새시로 추정됩니다.

토지는 자루형의 완경사지로 다세대 주택 부지로 이용되고 있으며, 남서측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리가 존재합니다.

가장 중요한 사항은 을구 4번 주택 임차권으로, 권리자는 한국토지주택공사이며 임대차 보증금은 70,000,000원입니다.

이 임차인은 2024년 7월 26일 전입 신고를 하였고, 2024년 8월 19일 확정일자를 받았습니다.

해당 임차권은 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

즉, 본건 경매에서 낙찰받더라도 임차인에게 보증금 70,000,000원은 매수인이 추가로 부담해야 할 금액입니다.

등기부 요약상 말소기준 권리는 을구 3번 전세권설정(한국토지주택공사, 70,000,000원)이며, 을구 4번 임차권은 '인수'로 표시되어 있습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자 최혜정)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 7월 26일

* 확정일자: 2024년 8월 19일

* 배당신고일자: 2024년 10월 7일

* 대항력: 있음

* 비고:

인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 이는 말소되는 권리에 대한 것이며, 위에서 언급한 을구 4번 임차인의 보증금 70,000,000원은 매수인이 인수하는 금액입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 지역 내 다세대 주택들의 시세는 다음과 같습니다.

2014년식, 64.73㎡ 규모의 '풍경채'는 2026년 3월 173,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 885만원)

1987년식, 47.56㎡ 규모의 '동아주택(바동)'은 2026년 3월 120,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 844만원)

1991년식, 34.65㎡ 규모의 '목화빌라(나)'는 2026년 3월 55,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 524만원)

본 물건은 1991년식으로 '목화빌라(나)'와 건축 연도가 유사하며, 전용 면적(38.61㎡)은 '목화빌라(나)'(34.65㎡)보다 약간 크고, '동아주택(바동)'(47.56㎡)보다는 작습니다.

최근 실거래가 사례들을 종합해 볼 때, 유사한 연식과 면적의 다세대 주택은 대략 5,500만원에서 12,000만원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인으로 인해 70,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 감정가(68,000,000원)보다 높은 금액입니다.

따라서 실질적인 매수인의 총 투자 비용은 낙찰가에 70,000,000원을 더해야 하므로, 시세 대비 투자 가치 판단 시 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 학교(신명여고) 인근에 위치하여 교육 환경이 갖춰져 있습니다.

주거 밀집 지역으로 기본적인 편의 시설(마트, 식당 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 70,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외에 추가적으로 발생하는 비용으로, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 부담하게 됩니다.

본 물건은 재매각 물건으로, 이는 이전 입찰에서 유찰되었거나 취하된 사유가 있었음을 의미하며, 잠재적인 가치나 권리 관계에 대한 시장의 우려가 있었을 가능성을 시사합니다.

건축 연도가 1991년으로 노후화되었을 가능성이 있어 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지 지분이 23.65㎡로 건물 면적에 비해 협소한 편이어서 토지 이용 및 재산권 행사에 있어 일부 제약이 있을 수 있습니다.

주변에 혐오 시설이 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 입지를 갖추고 있습니다.

하지만 가장 중요한 고려 사항은 70,000,000원의 임차 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가격을 초과하는 금액으로, 단순한 낙찰가 외에 추가적인 자금 투입이 확정되어 있습니다.

재매각 물건이라는 점 또한 신중한 접근을 요하며, 건물 노후화 및 협소한 토지 지분 등도 고려해야 할 요소입니다.

투자를 고려하신다면, 인수해야 할 보증금 7,000만원을 포함한 총 투자 비용이 주변 시세 및 향후 예상 가치 상승률과 비교하여 타당한지를 면밀히 분석해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

인천 남동구 간석동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 일정한 시장성을 가지고 있습니다.

본건의 경우, 인수해야 할 높은 보증금 때문에 일반적인 경매 물건과는 다른 접근이 필요합니다.

만약 총 투입 비용(낙찰가 + 70,000,000원)이 주변 유사 물건의 시세 대비 상당히 저렴하게 책정될 수 있다면, 이를 통해 수익을 창출할 수 있는 가능성이 있습니다.

신축 건물에 비해 낮은 시세 수준에서 투자할 수 있다는 점은 잠재적인 이점입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 68,000,000원입니다.

하지만 매수인이 인수해야 할 대항력 있는 임차인의 보증금은 70,000,000원입니다.

따라서, 본 물건에 입찰 시 순수 낙찰가 외에 70,000,000원은 별도로 부담해야 함을 명심해야 합니다.

주변 유사 물건의 최근 매매가(5,500만원 ~ 12,000만원)와 본건의 감정가를 고려할 때, 합리적인 순수 낙찰가 범위를 설정하는 것이 중요합니다.

만약 총 투입 비용(낙찰가 + 70,000,000원)이 120,000,000원(주변 최고가 사례 수준)을 넘지 않도록 하려면, 낙찰가는 최대 50,000,000원 정도가 될 수 있습니다.

만약 총 투입 비용이 130,000,000원까지 고려한다면, 낙찰가는 60,000,000원 정도가 될 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가(순수 낙찰가 기준)는 50,000,000원에서 70,000,000원 사이로 제안합니다.

이 금액으로 낙찰받을 경우, 총 투입 비용은 120,000,000원에서 140,000,000원 수준이 될 수 있습니다.

정확한 입찰가는 투자자의 수익률 목표, 인수 부담금에 대한 소화 능력, 그리고 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.