나이스옥션 법원경매 부산 2023타경4898 [22] 부산광역시 연제구 연산동 615-29 더시티빌 1동 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2023.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 1호선, 3호선 "연산역"
이 소재하여, 대중교통은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서,
외벽 : 화강석, 스톤코트 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
바닥 : 데코타일, 타일 등 마감.
창호 : 샷시이중창임.

이용상태

일련번호(가-버, 처) : 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)임.
일련번호(어,저) : 업무시설(주거용 오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 가스보일러에 의한개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 건부지 상태임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로3류(폭 8m 미만)(2022-05-25)(보행자우선도로)(접합),역사문화환경
보존지역(2017-12-15)<문화재보호법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경4898 (22)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 615-29 더시티빌 1동 5층504호

용도: 오피스텔

감정가: 116,000,000원

토지면적: 17.83㎡ (약 5.39 평)

건물면적: 21.23㎡ (약 6.42 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 여OO

특이사항: 중복사건, 공동담보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 17.82553563994374㎡

건물지분: 21.23㎡

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연동초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 부산도시철도 1호선 및 3호선 "연산역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존 등기: 2018-08-21 (조재현 외 1명)

* 근저당권 (말소기준권리): 하나은행, 2018-08-29 접수 (총 1,560,000,000원)

* 근저당권: 하나은행, 2018-08-29 접수

* 공유자전원지분 이전: 장정하, 2018-10-15 접수

* 주택임차권: 임지영, 2024-11-21 접수 (전입 2022-12-12, 확정 2022-11-25) - *말소 예정*

* 강제경매: 여운영, 2023-10-05 접수 (채권액 47,219,177원) - *본 경매 사건의 개시 결정 등기*

* 가압류: 신혜원 외 1명, 2023-12-12 접수 (채권액 205,000,000원)

* 임의경매: 하나은행, 2024-03-20 접수 (2024타경1636)

* 가압류: 부산지방검찰청, 2024-06-18 접수 (추징보전액 7,356,400,000원)

* 등기부채권 총액: 1,840,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 임지영

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-12

* 확정일자: 2022-11-25

* 배당신고일자: 2023-11-01

* 대항력: 없음

* 비고:

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리인 하나은행의 근저당권(2018-08-29)보다 늦게 접수된 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 임지영은 대항력이 없으므로, 보증금 75,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 따라서 인수되는 임차보증금 합계는 0원입니다.

* 다수의 채권 및 경매 신청이 존재하나, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 연산동 일대는 부산의 주요 교통 허브이자 상업 중심지로서 높은 유동인구를 자랑합니다.

* 연산역은 1호선과 3호선 환승역으로 부산 시내 어디든 접근성이 뛰어나며, 주변에 부산시청, 법원 등 행정기관과 금융, 상업 시설이 밀집해 있어 직장인 수요가 풍부합니다.

* 황령3터널 건설 사업 등 지역 개발 계획은 연산동 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됩니다.

* 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어 주거 및 상업 수요가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보:

* 본건이 속한 '더시티빌'은 2018년 8월에 준공된 철근콘크리트 구조의 5층 건물입니다.

* 외벽은 화강석, 스톤코트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일, 바닥은 데코타일, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 이중창입니다.

* 이용 상태:

* 본건은 공부상 오피스텔(업무시설)로 이용되고 있습니다.

* 설비 내역:

* 위생 설비, 급배수 설비, 가스보일러에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본 경매 사건은 중복 경매 사건이 있거나 공동담보로 묶여 있는 물건이 있을 수 있습니다. 등기부상 여러 경매/임의경매/가압류가 등록되었으나, 모두 말소될 예정으로 보입니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 보행자우선도로, 역사문화환경 보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 연식: 2018년 준공으로 비교적 신축이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 건물 내 일부 임대차 정보 미확인: 감정평가서 요약에 '임대미상'으로 기재된 부분이 있어, 해당 세대와의 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 이슈를 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산의 핵심 교통 및 행정 중심지인 연산역 역세권에 위치하여 입지적 장점이 매우 뛰어납니다.

* 2018년 준공된 신축급 오피스텔로, 관리 상태 및 내부 시설 이용에 큰 무리가 없을 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 채권 총액이 매우 높으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 연산동 지역의 꾸준한 수요와 개발 가능성을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 창출 및 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 연제구 연산역을 도보로 이용 가능한 초역세권 오피스텔로, 풍부한 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

* 안정적 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수할 임차보증금이 없어 명도 리스크가 낮습니다.

* 미래 가치: 황령3터널 건설 등 지역 개발 호재와 함께 연산동 일대의 상권 활성화가 기대됩니다.

* 활발한 상권: 주변에 관공서, 금융기관, 상업시설이 밀집하여 직주근접성이 뛰어나고 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건의 감정가는 116,000,000원입니다.

* 본 건물인 '더시티빌'의 경우, 유사 면적(전용 21.23㎡)의 실거래가는 2018년 8월에 8,000만원 선에서 거래된 기록이 있습니다. 최근 유사 평형대의 오피스텔 거래 및 매물 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건과 유사한 면적의 오피스텔은 일반적으로 110,000,000원에서 130,000,000원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

* 특히 '더시티빌' 내 29㎡(전용 21.23㎡) 타입의 과거 매매가는 8,000만원 선이었으나, 이는 2018년 시점으로 현재 시세와는 차이가 있습니다. 현재 시장에서는 유사 크기의 오피스텔들이 1억 1천만원에서 1억 3천만원 사이에 형성되어 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수되는 임차보증금이 0원이므로, 감정가와 주변 시세를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

* 현재 감정가(116,000,000원)는 최근 시세 범위의 하단부에 해당하여, 경쟁력 있는 가격으로 평가됩니다.

* 안정적인 입지 및 권리관계, 그리고 연산역 역세권이라는 점을 감안할 때, 시세 범위 내에서 치열한 입찰 경쟁이 예상됩니다.

* 따라서, 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 것을 권장합니다. 본 입찰가는 예상치이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.