나이스옥션 법원경매 부산 2023타경4898 [23] 부산광역시 연제구 연산동 615-29 더시티빌 1동 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2023.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 1호선, 3호선 "연산역"
이 소재하여, 대중교통은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서,
외벽 : 화강석, 스톤코트 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
바닥 : 데코타일, 타일 등 마감.
창호 : 샷시이중창임.

이용상태

일련번호(가-버, 처) : 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)임.
일련번호(어,저) : 업무시설(주거용 오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 가스보일러에 의한개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 건부지 상태임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로3류(폭 8m 미만)(2022-05-25)(보행자우선도로)(접합),역사문화환경
보존지역(2017-12-15)<문화재보호법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경4898

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 615-29 더시티빌 1동 5층505호

신주소: 부산광역시 연제구 쌍미천로161번길 16 (연산동)

용도: 오피스텔 (공동주택 및 업무시설)

감정가: 116,000,000원

건축 연도: 2018년 8월 13일 사용 승인

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 층수: 5층 중 5층

1.2. 토지 정보

총 토지 면적: 17.83㎡ (약 5.40평)

토지 지분: 17.82553563994374㎡ (약 5.39평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

총 건물 면적: 21.23㎡ (약 6.42평)

건물 지분: 21.23㎡ (약 6.42평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 화강석, 스톤코트 등 마감

내벽: 벽지, 타일 등 마감

바닥: 데코타일, 타일 등 마감

창호: 샷시이중창

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연동초등학교" 북서측 인근에 위치함.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

부산도시철도 1호선 및 3호선 "연산역"이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로상태

본건 남측으로 폭 약 6미터 도로에 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만, 보행자 우선도로), 역사문화환경 보존지역 <문화재보호법>에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 경매물건은 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없는 것으로 판단됨.

대부분의 등기된 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정임.

집합건물 등기부상 총 채권액은 약 1,765,000,000원이나, 이는 경매 절차를 통해 정리될 예정임.

3.2. 말소기준권리

하나은행 근저당권(을1, 2018-08-29 접수)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차로 인해 소멸될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내역이 없어 추가적인 확인이 필요함.

낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 임차인 현황

임차인: 최*은

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-03

확정일자: 2021-01-27

배당신고일자: 2023-11-20

대항력: 없음

비고: 임차인 최*은은 대항력이 없어 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.5. 기타 권리 사항

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련 채권/채무 관계에 대한 면밀한 검토가 요구됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 연산동은 부산의 주요 교통 및 상업 중심지로, 다양한 근린생활시설, 상가, 오피스 등이 밀집되어 있음.

연산역을 중심으로 상권이 발달해 있으며, 각종 편의시설 이용이 용이함.

4.2. 상권 특징

더블 역세권(1호선, 3호선 연산역)으로 유동인구가 많음.

인근에 다수의 업무시설 및 주거시설이 있어 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요가 존재할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 북서측 인근에 연동초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능함.

다수의 중학교, 고등학교 및 대학교가 연제구 및 인근 지역에 분포함.

5.2. 편의시설

연산역 주변의 발달된 상업시설을 통해 대형마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보 물건이므로, 경매 진행 과정 및 배당 과정에서 복잡성이 있을 수 있음. 등기부상 총 채권액이 감정가를 크게 상회하므로, 세심한 권리분석 및 배당표 확인이 필수적임.

6.2. 역사문화환경 보존지역

토지이용계획상 역사문화환경 보존지역에 해당하여, 향후 건물 신축, 증축, 개축 등 재산권 행사에 일부 제약이 발생할 수 있음.

6.3. 미확인 권리 사항

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용이 제공되지 않아 추가적인 법률 검토가 필요함. 이는 잠재적인 부담이 될 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 교통 요지인 연산역 더블 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 조건은 매우 우수함.

2018년 준공으로 비교적 신축 건물이며, 권리관계상 인수되는 부담이 없고 임차인의 대항력도 없어 명도 및 권리 정리 부담이 적은 편임.

단, 등기부상 채권총액이 매우 높다는 점과 역사문화환경 보존지역이라는 점, 그리고 상세 내용이 불분명한 지상권 존재 가능성은 신중하게 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 연산역 더블 역세권으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 탁월함.

* 안정적인 수요: 연산동 지역의 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 기대.

* 권리관계 명확: 낙찰자가 인수할 임차인 보증금 및 기타 권리가 없어 안전한 투자 가능.

* 신축급 건물: 비교적 신축 건물로 유지보수 비용 부담이 적고 깔끔한 상태 유지.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 116,000,000원이며, 전용면적 21.23㎡ (약 6.42평) 기준으로는 평당 약 18,000,000원 수준임.

주변 시세 조사 결과, 유사한 조건의 오피스텔은 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 거래되는 것으로 파악됨.

막대한 채권총액에도 불구하고, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 낙찰자가 인수하는 부담이 없는 점은 긍정적 요인임.

다만, 역사문화환경 보존지역 지정 및 상세 확인이 필요한 지상권 존재 가능성을 고려하여 보수적인 접근이 필요함.

따라서, 입찰가는 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋음.

보수적인 관점에서, 105,000,000원 ~ 118,000,000원 범위 내에서 입찰가 고려를 추천함.

주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았으나, 역사문화환경 보존지역에 해당하므로 개발 제한 사항을 반드시 확인해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.