나이스옥션 법원경매 대구 2025타경5827 [1] 대구광역시 수성구 범어동 2257 범어센트럴푸르지오 오피스텔101동 9층906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동국 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범어동 소재"범어네거리"북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는
노선상가, 아파트, 오피스텔, 업무용빌딩 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 간선도로 및 지하철 등의 대중교통시설이 인근에 위치하여
전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 31층건 중 9층 906호 단위세대로서,
- 외벽 : 화강석 붙임 및 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일, 내부 인테리어 등 마감,
- 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감,
- 창호 : 샷시창호 등의 구조입니다.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 천정매립형 냉방설비, 난방설비, 도시가스
공급설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 부정형의 토지로 "아파트 및 오피스텔 건부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 왕복 5-6차선, 동측 및 북측으로 왕복 2-3차선 규모의 도로와 각각
접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m -15m), 가축사육제한구역,
<추가기재> (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상입니다.
2) 기 타 : 본건 오피스텔의 상세 내부구조(설비 등)는 거주인의 부재로 인하여 관련
자료 및 외부관찰, 탐문 등에 의거 동류형 부동산의 일반적인 상태를 상정
하였으므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전: 임차인 윤태훈)로부터 임차보증금 289,957,500원을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임차보증금반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기(2023. 11. 24. 접수 제144320호)를 말소하는 것에 동의한다는 2026. 5. 22.자 확약서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경5827 (1)

* 물건종별: 오피스텔

* 소재지: 대구광역시 수성구 범어동 2257 범어센트럴푸르지오 오피스텔 101동 9층 906호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 건물명: 범어센트럴푸르지오

* 동/호수: 101동 906호

* 토지면적: 12.06㎡ (약 3.65평)

* 건물면적 (전용면적): 59.95㎡ (약 18.13평)

* 감정가: 264,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 주위환경: 대구광역시 수성구 범어동 소재 "범어네거리" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 노선상가, 아파트, 오피스텔, 업무용빌딩 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로 및 지하철 등 대중교통 시설이 인근에 위치하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 접근성: 대구의 핵심 지역인 범어네거리 인근에 위치하여 대중교통 및 차량 접근성이 매우 우수합니다.

* 도로상태: 본건 단지 서측으로 왕복 5-6차선, 동측 및 북측으로 왕복 2-3차선 규모의 도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 엔에이치농협캐피탈의 가압류 (2023년 11월 3일 접수)

* 총 등기부채권액: 321,866,143원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 289,957,500원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 22일

* 확정일자: 2021년 10월 22일

* 배당신고일자: 2023년 11월 24일

* 대항력: 없음 (권리분석상 기재)

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금 289,957,500원을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임차보증금반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기(2023. 11. 24. 접수 제144320호)를 말소하는 것에 동의한다는 2026. 5. 22.자 확약서 제출됨.

* 주의사항: 임차인 윤 은 HUG로부터 임차보증금 전액을 배당받지 못하더라도, 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 잔여 보증금을 인수할 부담이 없을 가능성이 높음을 시사합니다. 다만, 해당 확약서의 법적 효력 및 실제 배당 절차에서의 보증금 변제 여부는 법률 전문가를 통해 반드시 최종 확인해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 확약서 제출로 인한 인수 부담 없음 가정)

4. 상권분석

* 위치: 대구 수성구 범어동 범어네거리 인근의 중심 상업 및 업무지구에 위치합니다.

* 주변시설: 노선상가, 아파트, 오피스텔, 업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

* 유사 매물 거래 사례:

* 2025년 2월 27일: 242,000,000원 (59.954㎡, 10층)

* 2026년 6월 6일: 253,500,000원 (59.954㎡, 22층)

* 2026년 3월 24일: 360,000,000원 (75.316㎡, 27층)

* 시세 분석: 본건과 동일한 면적인 59.954㎡ 기준으로 볼 때, 2025년 2월 2억 4천 2백만원에서 2026년 6월 2억 5천 3백 50만원으로 소폭 상승 추세를 보이고 있습니다. 36,000,000원의 거래는 면적이 다른 사례이므로 직접 비교에는 한계가 있습니다. 현재 유사 면적 시세는 약 2억 5천만원 내외로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 31층 건물 중 9층 906호 단위세대로서, 외벽은 화강석 붙임 및 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장바닥재 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 설비: 위생 및 급·배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 천정매립형 냉방 설비, 난방 설비, 도시가스 공급 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 학군: 대구 수성구는 명문 학군으로 잘 알려져 있으며, 본건 주변으로 다수의 초, 중, 고등학교와 유명 학원가가 밀집해 있어 교육 환경이 우수합니다. (정확한 학군 정보는 추가 확인 필요)

* 편의시설: 범어네거리 인근에 위치하여 대형병원, 은행, 관공서, 쇼핑몰, 백화점, 다양한 맛집 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 임차인 윤 은 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, HUG와의 보증금 인수 조건 변경 및 임차인의 권리 포기 확약서 제출로 인해 법적 쟁점이 발생할 수 있습니다. 확약서의 효력, 보증금 배당 처리 결과 등에 따라 예상치 못한 추가 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG의 보증금 인수 조건 변경 및 임차인의 동의 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 감정가 적정성: 토지 면적(12.06㎡) 대비 감정가(264,000,000원)가 다소 높게 책정된 것으로 보일 수 있으므로, 감정평가서상의 상세 평가 내용을 확인하여 적정성을 판단해야 합니다.

* 건축물대장 상 용도 불일치 가능성: 총괄표제부상 '공동주택(아파트)'으로 기재된 부분이 있으나, 표제부상 '업무시설(오피스텔)'로 기재되어 있고 실제 이용 현황도 오피스텔입니다. 본건은 오피스텔로 등기 및 매각 진행되므로 큰 문제는 없으나, 준공 당시 용도에 대한 참고 자료로만 활용합니다.

* 주변 혐오시설: 본건은 대구 수성구의 핵심 상업 및 주거지역인 범어네거리 인근에 위치하여, 주변에 혐오시설이 존재할 가능성은 낮습니다. 주변 환경 조사 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 수성구 범어동의 최중심지인 범어네거리 인근에 위치한 범어센트럴푸르지오 오피스텔로서, 교통, 생활 편의시설, 교육 환경 등 모든 면에서 최상급 입지를 자랑합니다. 2019년 준공된 신축 건물로 관리 상태 및 시설 면에서도 우수할 것으로 예상됩니다.

가장 중요한 쟁점은 임차인 윤 과의 관계입니다. 권리분석 상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있으나, HUG로부터 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔액에 대한 청구권 및 대항력을 포기한다는 확약서를 제출한 점은 낙찰자의 잔여 보증금 인수 부담을 없앨 수 있는 매우 긍정적인 요소입니다. 그러나 해당 확약서의 법적 효력, HUG의 최종 처리 결과, 임차인의 실제 배당받는 금액 등을 종합적으로 검토하여 법률 전문가와 함께 최종적인 법적 리스크를 평가해야 합니다.

만약 임차인 관련 리스크가 완벽히 해소된다면, 본건은 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 물건이 될 것입니다. 감정가는 2억 6천 4백만원이며, 최근 실거래가를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대구 수성구 범어동, 범어네거리 초역세권 및 핵심 상업지구에 위치하여 희소성과 미래 가치가 매우 높습니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 신축이며, 깔끔한 외관과 현대적인 내부 시설을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 해당 지역은 직장인, 학생 등 1인 가구의 오피스텔 수요가 꾸준하여 공실 위험이 낮습니다.

* 임차인 리스크 해소 가능성: 임차인의 보증금반환청구권 및 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다. (법률 검토 필수)

* 편리한 생활 인프라: 지하철, 버스 등 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 백화점, 병원, 은행, 각종 상업시설이 밀집해 있어 생활이 매우 편리합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 264,000,000원

* 최근 유사 면적 실거래가 (2026년 6월): 253,500,000원 (59.954㎡, 22층)

* 인수 보증금: 0원 (임차인 확약서 제출로 인한 인수 부담 없음 가정)

* 예상 입찰가 산정:

최근 실거래가(253,500,000원)를 기준으로, 보수적으로 90% ~ 95%의 낙찰가율을 적용하여 산정합니다.

* 보수적 접근 (90%): 253,500,000원 * 0.90 = 228,150,000원

* 적정 접근 (95%): 253,500,000원 * 0.95 = 240,825,000원

* 종합 판단: 임차인 관련 리스크가 법적으로 완벽히 해소된다는 전제 하에, 최근 실거래가 수준에서 약간의 할인율을 적용한 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 약 2억 3천만원에서 2억 4천만원 사이로 제시합니다.

* 권장 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.