나이스옥션 법원경매 대전 2024타경658 [1] 대전광역시 서구 관저동 1606-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 갑 · 평가일 2024.01.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 관저동 소재 느리울초등학교 남측 인근에 위치하고, 주위는 대규모
아파트단지, 다가가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로 환경 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량통행 무난하고, 인근에 버스정류장이, 원거리에 서대전ic가 있어 교통상황
편리한 편임.

형태 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리꼴에 가까운 토지로서 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건의 남측을 제외한 3면이 소로한면 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(관저5지구 보금자리주택), 사업지역기타(단독주택용지
), 가축사육제한구역(전부 제한), 상대보호구역, 택지개발지구에 속하고, 소로2류에 접함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 다가구주택 및 제2종근린생활시설 건물로서,
사용승인일 : 2021.06.17.
외벽 : 화강석 및 시멘트몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅, 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

1층(101호), 2층(201,202,203,204호), 3층(301,302,303,304호), 4층(401,402,403,404호)의
다가구주택(총13가구)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 방범설비, 승강기 등이 있음.

부합물 및 종물

확장형 발코니 등이 있음.

공부와의 차이

본건 건물 1층(101호)은 공부상 제2종근린생활시설이나, 실제 다가구주택으로 이용중(101호
표시만 있고, 상호 등이 없음)인 것으로 보임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

다가구주택 대부분이 임대중인 것으로 보이나, 상세한 임대내역 미상이며,
1층을 포함한 각층 다가구주택의 내부는 점유자 폐문부재 등으로 건축물현황도, 본건 감정
전례, 외부관찰 및 주변 탐문 등을 통한 일반적 이용상황을 기준으로 감정평가하였으니,
경매 참가시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-건물 1층(101호)은 공부상 제2종근린생활시설이나 실제 다가구주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경658 (1)

* 소재지: 대전광역시 서구 관저동 1606-1

* 토지면적: 244.00㎡ (약 73.81평)

* 건물면적: 363.96㎡ (약 109.97평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 다가구주택 및 제2종근린생활시설

* 사용승인일: 2021년 6월 17일

* 감정가: 1,195,002,880원

* 매각방법: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 관저동 소재 느리울초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대로 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 통행이 무난하고, 인근에 버스정류장이 있으며, 원거리에 서대전IC가 있어 교통상황이 편리한 편입니다.

* 토지 및 도로 상태: 토지는 대체로 평탄한 사다리꼴에 가까운 형태이며, 다가구주택 건부지로 이용 중입니다. 본건의 남측을 제외한 3면이 소로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(관저5지구 보금자리주택), 사업지역 기타(단독주택용지), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구에 속하며, 소로2류에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2021년 7월 1일 접수된 두리에이엠씨대부주식회사의 근저당권 (을6, 토지 등기부 / 을1, 건물 등기부) 입니다.

* 총등기부채권액: 토지 등기부채권 총액 804,000,000원, 건물 등기부채권 총액 1,739,000,000원 (추가 질권 설정 포함).

* 임차인 현황:

* (101호) 임 : 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입/확정 2021-08-23, 배당신고 2024-01-29, 대항력 없음.

* (201호) 이 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-01, 확정 2023-01-16, 배당신고 2024-04-15, 대항력 없음.

* (202호) 채 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-21, 확정 2022-01-17, 배당신고 2024-02-20, 대항력 없음.

* (203호) 임 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-06, 확정 2021-08-09, 배당신고 2023-09-13, 대항력 없음.

* (301호) 한 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-06, 확정 2021-08-09, 배당신고 2023-09-13, 대항력 없음.

* (301호) 한 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-17, 확정 2021-08-12, 배당신고 2024-01-23, 대항력 없음.

* (302호) 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-07-20, 확정 2021-07-20, 배당신고 2024-03-07, 대항력 없음.

* (303호) 박 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-07-21, 확정 2021-07-20, 배당신고 2024-01-31, 대항력 없음.

* (304호) 손 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-08-05, 확정 2021-07-19, 배당신고 2024-04-11, 대항력 없음.

* (401호) 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-07-22, 확정 2021-07-16, 배당신고 2023-09-19, 대항력 없음.

* (402호) 장 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-30, 확정 2021-08-09, 배당신고 2023-09-25, 대항력 없음.

* (403호) 강 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-08-04, 확정 2021-07-26, 배당신고 2023-11-01, 대항력 없음.

* (404호) : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-08-04, 확정 2021-07-26, 배당신고 2023-11-01, 대항력 없음.

* 노 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-18, 확정 2022-07-21, 배당신고 2024-03-11, 대항력 없음.

* 서 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-10-19, 확정 없음, 배당신고 없음, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 모든 임차인은 대항력이 없어 경매로 인해 말소될 것으로 예상됩니다. 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권 및 건물 이용 현황

* 상권 특성: 대규모 아파트 단지, 다가구 주택 및 근린생활시설이 혼재된 주상복합 지역으로, 인근에 느리울초등학교가 있어 주거 환경이 비교적 좋습니다.

* 건물 이용 현황: 건물은 철근콘크리트구조 4층 다가구주택 및 제2종근린생활시설로, 총 13가구(건축물대장상 12가구)가 이용 중인 것으로 파악됩니다. 1층은 공부상 제2종근린생활시설이나 실제 다가구 주택으로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 느리울초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 서대전IC 접근성이 용이합니다.

* 편의시설: 대규모 아파트 단지 및 상가들이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 실제 이용 용도 차이: 건물 1층이 공부상 제2종근린생활시설이나 실제로는 다가구 주택으로 이용 중인 점은 추후 이행강제금 부과 등의 행정 제재 대상이 될 수 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 내부 점유자 폐문 부재 등으로 감정평가가 외부 관찰 및 주변 탐문에 의존하여 이루어졌으므로, 실제 임대 내역 및 내부 상태에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건축물대장과 실제 현황 차이: 건축물대장상 12가구로 기재되어 있으나, 실제로는 13가구로 이용 중인 것으로 추정되어, 이에 대한 명확한 확인이 요구됩니다.

* 주변 환경: 현재까지 파악된 바로는 혐오시설은 없는 것으로 확인되었으나, 주거 지역 특성상 쾌적한 환경 유지가 중요합니다.

7. 종합 의견

대전 서구 관저동에 위치한 신축 다가구주택으로, 2021년에 준공되어 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 느리울초등학교 인근의 우수한 교육 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있으며, 주변 상권 발달로 인한 생활 편의성도 높습니다. 다만, 1층 용도 불일치와 실제 이용 가구 수 등 공부와의 차이에서 발생하는 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 면밀한 현장 조사가 필수적입니다. 권리 분석상 인수되는 임차 보증금은 없으므로, 명도를 고려한 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 향후 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인근의 선호도 높은 주거 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하여 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 교통 및 생활 편의성: 인근 버스정류장 및 서대전IC 접근성과 주변 상권 발달로 생활이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,195,002,880원입니다. 인수되는 임차 보증금이 없으므로, 낙찰가의 100%가 취득 비용이 됩니다. 예상 입찰가는 감정가 및 시장 조사를 바탕으로 산정해야 하며, 본 자료만으로는 정확한 예측이 어렵습니다. 일반적으로 낙찰가율은 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 형성될 수 있으나, 이는 경쟁률, 명도 비용, 수리비, 건물 1층 용도 불일치로 인한 잠재적 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.