나이스옥션 법원경매 대전 2024타경110470 [4] 세종특별자치시 연서면 월하리 612-3 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경110470 [4] 세종특별자치시 연서면 월하리 612-3 전 경매

• 사건번호: 2024타경110470
• 주소: 세종특별자치시 연서면 월하리 612-3
• 용도: 전

대전지방법원 경매5계 2024타경110470 | 소재지: 세종특별자치시 연서면 월하리 612-3 | 감정가: 382,135,000원 | 최저가: 236,379,000원 | 용도: 전

1. 대전지방법원 2024타경110470 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 대전지방법원 2024타경110470 (4) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

사건번호: 대전지방법원 2024타경110470 (4)

채권자: 마OOOOOOOOOOO

소재지: 세종특별자치시 연서면 월하리 612-26

용도: 전 (농지)

감정가: 382,135,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

토지면적: 676.00㎡ (약 204.5평)

토지지분: 676㎡ (약 204.5평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물지분: 0㎡ (건물 없음)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 농지취득자격증명 필요

주의사항:

- 일괄매각. 제시외 수목 포함

- 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 매수보증금 몰수)

- 전용허가 없이 토지현황 변경 시 원상복구명령 가능성 있음

- 지적도상 맹지

- 목록30은 인접도로 및 진입로 사용권 및 사용료 등의 협의가 필요할 수 있으며, 인접토지의 경계상의 경계수는 경계측량 확정 등에 따라 소유권 등 권리관계 변동이 있을 수 있음

1.2. 감정평가서 요약

토지감정요항표:

위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시 연서면 월하리에 소재하며, 주변은 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량을 통한 접근이 가능합니다.

형태 및 이용상태: 사다리형 토지로서, 기호 27, 29는 전기타 상태이며, 기호 30은 일부 평탄화 작업이 진행되었고 일부에 옹벽이 소재합니다.

인접 도로상태: 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

제시목록 외의 물건: 본건 토지상에 소나무 등 약 10여주의 수목이 소재합니다 (제시외 물건). 또한, 관리되지 않은 수목 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항:

- 임대관계는 미상입니다.

- 기호 30은 인접토지와 함께 건축허가 후 조성 중단된 토지로서, 인접토지와 일체성을 가집니다. 옹벽 등에 대한 원상회복 행정명령 발생 시 추가적인 철거비용이 발생할 수 있으며, 인접 토지에도 안정화 비용이 발생할 수 있습니다.

- 안전상 이유로 현황 옹벽의 존재를 용인해야 할 수도 있습니다.

- 조성 중단된 토지의 일부로서 건축신고(허가) 유효성, 원상회복 행정명령 등 제반 행정 상황 확인 및 검토가 필요합니다.

- 비행안전구역 내 고지대로서, 표고 및 위치에 따른 건축 규제 관련 사항을 관련 행정기관 및 전문가에게 확인 및 자문 후 참여하시기 바랍니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 세종특별자치시 연서면 월하리에 위치하고 있습니다. 주변은 주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 조용한 전원 환경을 갖추고 있습니다. 차량을 통한 접근은 가능하나, 지적도상 맹지라는 점은 중요한 고려사항입니다. 세종시의 행정 중심지 기능 강화에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있는 지역입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자 마OOOOOOOOOOO에 의해 신청되었습니다. 다수의 중복/병합 사건으로 진행되는 점은 권리관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 매수자는 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 매수보증금이 몰수되는 강력한 조건이 있습니다. 지적도상 맹지이므로 도로 접근성에 대한 권리 확보 방안(토지 사용승낙, 인접 토지 매입 등)이 필수적입니다. 제시외 수목은 토지와 함께 매각되며, 인접 토지와의 경계 관련 수목 소유권 변동 가능성도 유의해야 합니다.

1.5. 상권분석

현재 물건 주변은 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업 시설보다는 농업 관련 활동이나 전원생활에 적합한 환경입니다. 기호 30 토지의 경우, 과거 건축 개발이 중단된 이력이 있어 개발 잠재력을 시사하나, 현재로서는 개발 행위에 대한 제한이 많습니다. 세종시의 지속적인 개발 및 인구 유입 추세를 고려할 때, 향후 주변 지역의 개발 가능성은 있으나, 현재 시점에서의 직접적인 상권 형성은 미미합니다. (주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 축사 등 시설이 산재해 있을 가능성은 있습니다.)

1.6. 생활정보

본건 소재지는 세종특별자치시 연서면 월하리로, 비교적 조용한 농촌 마을에 해당합니다. 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다. 주변 주택 및 농경지 외 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 연서면 소재지 또는 인근 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 전원생활을 선호하거나 농업 활동을 하려는 분에게 적합한 환경입니다.

1.7. 잠재적 리스크

첫째, 가장 큰 리스크는 '맹지'라는 점입니다. 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 건축에 상당한 제약이 따르며, 사용승낙이나 별도의 진입로 확보를 위한 협의가 필수적입니다. 둘째, '농지취득자격증명' 미제출 시 매수보증금 몰수라는 조건은 이 물건에 참여하기 위한 가장 기본적인 전제 조건입니다. 농업인이 아니거나 관련 자격증명 발급이 어려운 경우 입찰 자체가 불가능합니다. 셋째, 기호 30 토지의 '조성 중단 및 옹벽' 문제는 행정명령에 따른 원상복구 비용 발생 가능성과 인접 토지와의 분쟁 소지를 안고 있습니다. 넷째, '비행안전구역' 내 위치는 건축 높이 및 건축 가능 여부에 대한 엄격한 규제를 수반하며, 사전에 관련 법규 및 행정기관의 명확한 확인이 필요합니다. 마지막으로, 중복/병합 사건으로 인한 경매 절차상의 복잡성도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 세종특별자치시 연서면 월하리에 위치한 토지(전)로, 감정가는 3억 8천여만 원입니다. 차량 접근은 가능하나 지적도상 맹지이며, 농지취득자격증명이 필수적이고 비행안전구역 등 개발에 제약이 많은 토지입니다. 특히, 일부 토지의 과거 개발 중단 및 옹벽 설치 이력은 추가적인 행정적, 재정적 부담으로 이어질 수 있습니다. 이러한 여러 제약 조건과 복잡성을 고려할 때, 본 물건은 일반적인 투자 목적보다는 해당 지역의 농지 취득 자격이 있고, 맹지 문제를 해결할 수 있으며, 비행안전구역 내 건축 규제를 이해하고 감수할 수 있는 특정 수요자에게 적합할 수 있습니다. 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

- 세종시의 지속적인 발전 가능성: 행정수도 이전과 함께 발전하고 있는 세종시의 장기적인 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

- 농업 목적 또는 전원생활 부지 활용: 농지로서의 가치나 조용한 전원생활을 위한 부지로 활용될 가능성이 있습니다.

- (잠재적) 개발 가능성: 비록 현재는 제약이 많으나, 향후 관련 법규 변경이나 지역 개발 계획에 따라 잠재적인 개발 가치가 발생할 수 있습니다.

- (주의) 맹지 문제 해결 시 가치 상승: 도로 접근성 문제가 해결될 경우 토지의 활용도가 높아져 가치가 상승할 수 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매5계