나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51558 [2] 충청북도 청주시 상당구 낭성면 갈산리 73 묘지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51558 [2] 충청북도 청주시 상당구 낭성면 갈산리 73 묘지 경매

• 사건번호: 2025타경51558
• 주소: 충청북도 청주시 상당구 낭성면 갈산리 73
• 용도: 묘지

청주지방법원 경매5계 2025타경51558 | 소재지: 충청북도 청주시 상당구 낭성면 갈산리 73 | 감정가: 107,386,000원 | 최저가: 75,170,000원 | 용도: 묘지

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51558 (2)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 낭성면 갈산리 73

용도: 묘지

감정가: 107,386,000원

토지면적: 2109.00㎡ (약 638.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 특징

본 건은 충청북도 청주시 상당구 낭성면 갈산리 소재 '갈산리 마을회관' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 아파트, 전, 답 등이 혼재되어 있으며, 전체적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

물건은 총 7개 기호로 나뉘어 있으며, 토지 이용 현황은 자연림, 전, 임야기타 등으로 다양합니다. 기호(1)과 (2) 토지는 인접지 대비 급경사를 이루고 있으며, 기호(3)부터 (7)까지는 완경사의 부정형 토지입니다.

본 건은 지목과 현황이 상이한 부분이 있습니다. 특히 기호(3)과 (4) 토지는 공부상 지목이 '묘지, 전'이지만 현황은 '임야기타'로 이용 중입니다. 이는 추후 토지 이용 및 활용에 있어 고려해야 할 사항입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 청주시 상당구 낭성면 갈산리에 위치하며, '갈산리 마을회관'에서 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변에는 주거시설(아파트)과 농경지(전, 답), 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전원적인 환경과 생활 편의시설이 공존하는 지역입니다. 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 역시 인근 버스정류장을 통해 가능합니다. 다만, 일부 토지(기호 1, 5, 6, 7)는 현황상 맹지로 인접 필지를 통해 접근해야 하는 불편함이 있을 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 사건입니다. 채권자는 유OOOOOOOOOO이며, 권리분석 상 특별히 복잡하거나 추가적인 부담이 될 만한 권리 관계는 확인되지 않습니다. 경매 절차를 통해 소유권을 취득하는 경우, 일반적으로 경매 낙찰 후 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 세부적인 권리관계 및 인수되는 권리 유무는 매각물건명세서를 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 청주시 상당구 낭성면 갈산리 일대는 전원 지역과 주거 지역이 혼재된 곳으로, 대규모 상업 시설보다는 근린생활시설 위주의 생활권입니다. 대규모 상권과는 다소 거리가 있으나, 주변 마을과 인접해 있어 기본적인 수요는 존재합니다. 본 물건의 주 용도가 묘지이므로, 직접적인 상권 분석보다는 해당 용도에 따른 잠재적 가치 및 개발 가능성에 초점을 맞춰야 합니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 청주시 상당구 낭성면에 위치하여, 도심으로의 접근성은 다소 떨어지지만 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 지역입니다. 인근 마을회관 및 버스정류장 등의 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 또한, 주변에 자연림이 많아 산책 등 여가 활동을 즐기기에도 적합합니다. 다만, 혐오시설 관련하여 검색 결과, 청주시 상당구 낭성면 인근 지역 자체에 특정 혐오시설이 집중적으로 언급되지는 않았습니다. 과거 청주시 월오동 화장장 건설 당시 인접한 낭성면 주민들이 민원을 제기한 사례가 있으나, 이는 직접적인 혐오시설의 존재보다는 행정구역에 따른 지원 형평성 문제와 관련된 내용입니다. 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 유발될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건 취득 시 고려해야 할 몇 가지 잠재적 리스크가 있습니다.

첫째, 목록 4번 토지는 농지이므로 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있으며, 농지법 개정 등으로 발급 기간이 연장될 수 있으므로 사전에 소관 행정기관에 문의하여 발급 절차 및 소요 시간을 확인해야 합니다.

둘째, 목록 3번과 4번 토지는 공부상의 지목(묘지, 전)과 현황(임야기타)이 상이합니다. 이는 추후 토지 이용이나 개발 시 문제가 될 수 있으며, 명확한 확인 및 필요시 지목 변경 등의 절차가 요구될 수 있습니다.

셋째, 목록 5번 토지는 현황상 맹지입니다. 토지 이용 및 건축 시 도로 접근성에 큰 제약을 받을 수 있으며, 이를 해결하기 위한 별도의 토지 매입 또는 인접 토지 이용에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

넷째, 일부 토지(기호 1, 2)는 급경사 지형으로, 토목 공사 또는 개발 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

다섯째, 토지이용계획상 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

1.8. 종합 의견

본 건은 청주시 상당구 낭성면 갈산리에 위치한 토지 경매 물건으로, 묘지 용도로 경매에 나왔습니다. 넓은 면적(2109㎡)에 대한 감정가 107,386,000원은 투자 가치를 검토해 볼 만한 수준입니다. 그러나 농지취득자격증명 요구, 공부와 현황 불일치, 맹지, 급경사 지형, 그리고 다양한 토지이용 규제 등 여러 제약 사항과 리스크를 명확히 인지해야 합니다. 특히 목록 4번의 농취증 미제출 시 보증금 미반환 문제는 반드시 사전에 해결해야 할 중대 사안입니다. 따라서, 본 물건은 묘지로서의 활용 가능성을 중심으로 신중하게 접근해야 하며, 관련 법규 및 현황을 면밀히 조사한 후 입찰을 결정하는 것이 바람직합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 넓은 토지 면적: 약 638평에 달하는 넓은 토지 면적은 묘지로서의 활용이나 추후 개발 가능성을 높여줍니다.

2. 묘지 용도: 묘지 관련 법규 및 수요를 고려할 때, 해당 용도로 활용 시 안정적인 수익 창출이 기대될 수 있습니다.

3. 합리적인 감정가: 감정평가액 107,386,000원 대비 시장 가치를 비교 분석하여 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

다만, 위에서 언급된 잠재적 리스크(농취증, 지목/현황 불일치, 맹지, 경사도, 토지이용규제)를 충분히 이해하고, 해결 방안을 모색한 후에 투자를 결정하시기 바랍니다.

법원 정보

청주지방법원 경매5계