나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50056 [1] 전라남도 여수시 소라면 봉두리 산438 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소라면 봉두리 소재 "당촌마을" 남서측 인근에 위치하며 인근은 자연마을 중소규모 공장, 축사, 농경지, 임야 등이 소재하며 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 1)은 부정형 완경사로 일부는 건축허가를 득하고 토목공사가 완료되었으며 그외 부지는 자연림과 도로로 이용중 본건 2)는 부정형 완경사로 도로등으로 이용중 본건 3)은 부정형 완경사로 전 및 일부 도로로 이용증

인접 도로상태

본건 1)은 남서측으로 왕복 2차선 포장도로 및 북측으로 약 4미터 내외 콘크리트포장도로에 접함. 본건 2) 남서측으로 왕복2차선에 접함 본건 3) 남서측으로 약4미터 내외 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호(2) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(3) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2026타경50056 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 소라면 봉두리 산438

* 용도: 임야

* 감정가: 835,225,000원

* 토지면적: 11051.00㎡ (약 3342.8평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 여수농업협동조합 (추정)

* 매각대상: 토지매각

* 주의사항: 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 전라남도 여수시 소라면 봉두리 "당촌마을" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 자연마을, 중소규모 공장, 축사, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태

* 본건은 전체적으로 부정형의 완경사 지형을 이루고 있습니다.

* 일부 필지는 건축허가를 득하고 토목공사가 완료된 상태이며, 그 외 부지는 자연림 및 도로로 이용 중입니다.

* 개별 필지의 이용 상태는 자연림, 도로, 전(밭) 등으로 다양합니다.

* 인접 도로상태

* 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있으며, 북측으로는 약 4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접한 필지도 있습니다.

* 차량 통행이 가능한 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 해당 토지는 대부분 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역(2000m, 500m) 및 준보전산지 등 다수의 행위 제한이 적용됩니다.

* 건축법에 따른 도로에 일부 포함된다는 내용이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약

* 소유권은 김충기 씨에서 김지연 씨로 이전되었습니다.

* 말소기준권리는 2022년 9월 13일 접수된 여수농업협동조합의 근저당권(384,000,000원)입니다.

* 이후 설정된 근저당권 및 임의경매는 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 816,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 인수해야 할 임차인은 없으며, 보증금 합계는 0원입니다.

* 금액이 미상인 임차인은 없으나, 실제 점유 관계 등은 별도 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 명확히 확인되지 않으나, 지상권 개요가 언급되어 있습니다. 관련 내용은 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 전라남도 여수시 소라면의 농촌 및 임야 지역에 위치하며, 주변에 자연마을, 소규모 공장, 축사, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 가축사육제한구역 지정은 축산업 외 타 업종의 입지에 제한적일 수 있습니다.

* 최근 인근 지역(소라면 봉두리 산432번지)에 자원순환 관련 시설(폐기물재활용시설) 건축허가 신청이 있었으나, 이는 본 물건과 직접적인 관련성은 낮을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 자연 친화적인 환경에 위치하고 있으나, 대형마트, 병원, 학교 등 일상생활을 위한 편의시설은 인근 시내 접근성을 이용해야 할 가능성이 높습니다.

* 인근 버스정류장을 통해 여수 시내로 이동은 가능합니다.

* 여수 봉황산자연휴양림, 여수굴전여가캠핑장 등 자연 및 휴양 시설이 인근에 분포하고 있습니다.

* 검색 결과, 본 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 인근 지역(소라면 봉두리)에서 채석단지 개발 관련 주민 반대 사례가 있었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 중요한 리스크는 일련번호(1) 토지에 대한 건축허가(2023.09.12.자) 관련 사항입니다. 허가상 지번과 실제 지번 간 차이, 허가 효력 유지 여부, 승계 가능성 등에 대해 관할 관서의 재확인이 필수적입니다.

* 자연녹지지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등 다수의 토지 이용 규제가 존재하여 개발 계획 수립 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 완경사 지형으로 인해 토지 이용에 추가적인 토목 공사(성토, 정지 등)가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 여수시 소라면에 위치한 넓은 면적의 임야로, 일괄 매각 대상입니다.

* 등기부상 권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 채무나 임차권이 없어 권리 분석상의 위험은 낮습니다.

* 일부 필지에 건축 허가 이력이 있어 개발 가능성을 엿볼 수 있으나, 관련 행정 절차 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

* 자연녹지, 산지, 가축 제한 구역 등 공적 규제가 많아 토지 이용 계획 수립 시 신중한 검토가 요구됩니다.

* 따라서 개발 가능성과 규제 사항을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적으로 향후 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 관계가 단순합니다.

* 일부 필지의 건축 허가 이력으로 인한 잠재적 개발 가능성이 있습니다.

* 여수시의 지역 개발 계획이나 향후 발전 가능성에 따른 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 835,225,000원입니다.

* 토지 이용 규제, 건축 허가 관련 확인 사항, 현황 이용 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 투자 가치를 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 건축 허가 관련 상세 확인, 주변 시세 분석 등이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.