나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10052 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 세화리 1512-5 104동 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 세화리 소재 '가마초등학교' 북측 인근에 위치하는 구분건물이며 부근은 소규모 점포, 단독주택, 공동주택, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상2층 건물 내 제1층 제101호로서, 외벽 : 외장타일 등 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10052 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 곡OOO (곡성농업협동조합)

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 세화리 1512-5 104동 1층 101호

용도: 제1종근린생활시설 (근린상가)

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상2층 건물 내 제1층 제101호

이용상태: 근린생활시설로 이용중임.

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 280,000,000원

토지면적: 178.81㎡ (약 54.09평)

토지지분: 178.8054㎡ (약 54.09평)

건물면적: 99.00㎡ (약 29.95평)

건물지분: 99㎡ (약 29.95평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 세화리 소재 '가마초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 소규모 점포, 단독주택, 공동주택, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지의 형상은 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태는 남측으로 폭 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건의 말소기준권리는 2021년 7월 23일 접수된 곡성농업협동조합의 근저당권(금270,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

본건은 임대관계가 미상으로, 현재 임차인이 대항력 있는 임차인인지 여부 확인이 필요합니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 진행 시 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 상업 환경

본건은 제1종근린생활시설로 이용중이며, 주변 지역은 다양한 용도의 건물들이 혼재되어 있습니다.

소규모 점포가 산재해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성 가능성이 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

표선면 세화리는 관광객 및 지역 주민의 왕래가 있는 곳으로, 입지 조건에 따라 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

인근에 가마초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 소규모 상점들이 분포하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경 (지도 기반 추가 정보)

주변에 제주민속촌, 표선해수욕장 등 관광지가 분포하여 잠재적인 고객 유입 가능성이 있습니다.

지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다.

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역(전부제한)

* 경관보전지구 3등급 및 4등급 (저촉)

* 생태계보전지구 5등급

* 지하수자원보전 3등급 및 4등급 (저촉)

* 건축계획심의대상구역 (저촉)

* 지하수자원특별관리구역

* 하수처리구역

이러한 제한사항은 향후 건축 행위나 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임대차 관련 리스크

임대 관계가 미상으로, 현재 임차인이 대항력 있는 임차인인지 여부 확인이 필요합니다.

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 진행 시 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

건물 제시외 면적이 없으므로 불법 건축물에 대한 위험은 낮으나, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 일치 여부 재확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 평가

본건은 제주 서귀포시 표선면의 근린생활시설로서, 가마초등학교 인근에 위치하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 상태가 양호할 것으로 예상되며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 편리합니다.

7.2. 권리 및 물건 상태 종합

권리 관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상인 점은 주의해야 할 부분입니다.

다양한 법적 제한 사항이 존재하므로, 투자 전 해당 내용을 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 제주 서귀포시 표선면이라는 관광 및 지역 경제 활동 지역에 위치.

* 근린상가로서 지역 주민 및 관광객 대상 영업 가능성.

* 인수 부담이 되는 권리나 임차인이 없어 권리 관계가 명확함 (보증금 0원 인수).

8.2. 차별화 요소

* 주변 관광자원과의 연계 가능성.

* 소규모 상가로서 특정 업종에 특화된 운영 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가 280,000,000원을 기준으로 하되, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 권리 관계 관련 불확실성을 고려하여 산정합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 직접적인 부담은 없습니다.

9.2. 제안가

본건의 예상 입찰가는 약 224,000,000원 ~ 252,000,000원 (감정가의 80% ~ 90%) 수준에서 검토해 볼 것을 제안합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 임대차 현황에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.