나이스옥션 법원경매 제주 2026타경46 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 904-7 노형아모르빌아파트 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이감정 · 평가일 2026.03.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(2) 본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 "강정초등학교" 남서측 인근(직선거리 약 80m 지점)에 위치하며, 인근은 전, 과수원 등 농경지 및 일부 단독주택 등이 혼재하여 형성된 지역임.

교통상황

일련번호(2): 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됨.

형태 및 이용상태

일련번호(2): 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로, 현황은 '과수원 및 일부 단독주택' 임. ※ 후첨 '항공사진', '사진용지' 참조

인접 도로상태

일련번호(2): 본건은 남동측으로 지적상 폭 약 5m 내외의 콘크리트포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 임.

제시목록 외의 물건

일련번호(2) 본건 지상에 제시외물건(ㄱ~ㅂ) 및 제시외수목(과수목 등)이 식재되어 있음. ※ 후첨 '지적개황도', '항공사진', '사진용지' 참조

공부와의 차이

일련번호(2) 토지는 공부상 지목이 '전'이나, 현황 '과수원 및 일부 단독주택'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 임대관계는 확인되지 않음. 일련번호(2) 토지는 농지로서, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필요할 것으로 사료되며 해당 관청의 재확인이 요구됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3): 시멘트블럭조 아스팔트슁글지붕의 지상 1층 건물로서, 사용승인일은 1996. 11. 21.6.임. 외벽은 몰탈 페인팅 등으로 마감되어 있으며, 내벽은 타일, 벽지 마감 등임. 창호는 알루미늄 샷시창 등임.

이용상태

일련번호(3): 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

일련번호(3): 기본적인 급배수 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호(3): 본건 건물의 지붕 하부에는 목구조 트러스에 의해 형성된 다락형 공간이 존재하며, 별도의 증축 구조물이 아닌 건물 구조 일부로 판단되어 건물에 포함하여 평가함. 1층 전면 테라스, 현관계단, 난간벽 및 금속난간, 계단 등은 건물과 일체를 이루는 부합물로 보아 건물에 포함하여 평가하였음. (※ 별지 ‘사진용지’ 참조)

공부와의 차이

일련번호(3): 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(3): 임대관계 확인되지 않음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1) 본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '노형오거리' 북동측 인근(직선거리 약 230m 지점)에 위치하며, 부근은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설, 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대임.

교통상황

일련번호(1): 본건은 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 교통여건은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

일련번호(1): 본건은 철근콘크리트조 평스라브 지하1층/지상14층 건물 내 제11층 제1102호로서, (사용승인일: 2004.1.26.) 외벽: 타일붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호(1): 공동주택(아파트)으로 이용중임.(후첨 호별배치도, 평면도, 사진용지 참고)

설비내역

일련번호(1): 기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1): 본건 토지는 인접 도로 대비 등고가 평탄한 가장형의 토지로서, 아파트 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

일련번호(1): 본건은 남측으로 폭 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

일련번호(1): 공부와의 차이는 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(1): 임대관계는 별도로 확인되지 않았음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2026타경46 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세정보

소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 904-7 노형아모르빌아파트 11층1102호

용도: 아파트

건축구조: 철근콘크리트조 평스라브 지하1층/지상14층 건물 내 제11층

사용승인일: 2004.01.26

토지면적: 20.44㎡ (약 6.18평)

건물면적: 83.48㎡ (약 25.25평)

토지 지분: 20.44㎡ (약 6.18평)

건물 지분: 83.48㎡ (약 25.25평)

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

1.3. 감정평가액

감정가: 324,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설, 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대입니다.

2.2. 교통 여건

본건은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 비교적 용이합니다. 인근으로 폭 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.3. 지역 지구 지정 현황

일반상업지역, 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 2015년 12월 23일 접수된 제주은행의 근저당권(183,600,000원)입니다. 경매 완료 시, 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 후순위 권리(가압류, 압류, 강제경매 등)는 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 867,046,409원입니다.

3.2. 인수주의 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (관련 내용 없음)

본 건의 경우, 인수주의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

별도의 임차인 현황은 확인되지 않아, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 노형동은 제주시의 주요 상업지구로, 다양한 상업시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 건물 자체에도 제2종근린생활시설이 포함되어 있어, 단지 내외로 상업 활동이 용이합니다.

4.2. 용도지역 분석

일반상업지역에 속해 있어 상업 및 업무 시설 이용이 활발하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에는 노형초등학교, 오현중학교, 제주제일고등학교 등 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

말소기준권리보다 선순위로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단되나, 경매 진행 과정에서의 변동 사항은 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 물건 상태 리스크

아파트의 노후화 정도, 내부 상태, 수리 필요 여부 등은 현장 방문을 통해 직접 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변 지역은 상업 및 주거 밀집 지역으로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상업지구의 특성상 소음이나 교통량 증가 등의 요인이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주시 노형동의 중심 상업지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며 교육 환경 또한 우수합니다. 권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 아파트의 연식(2004년 준공)을 고려할 때, 내부 상태 점검 및 리모델링 비용 등을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주시 핵심 상업지구 위치

* 뛰어난 교통 및 생활 인프라

* 권리 인수 부담 없음

* 안정적인 주거 및 임대 수요 기대

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 324,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 실제 입찰 시에는 최신 시세, 물건의 내부 상태, 주변 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다. 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 300,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.