나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50031 [1] 전라남도 신안군 압해읍 복룡리 1179 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(1,3,4,5,7)은 전라남도 신안군 압해읍 복룡리 소재 “호래저수지” 남서측 인근, 본건(2,6)은 전라남도 신안군 압해읍 가룡리 소재 “가룡항” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 자연마을, 중소규모공장, 축사, 농경지, 임야 등이 소재하는 해안 농촌지대로서 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 대중교통상황은 무난시됩니다.

형태 및 이용상태

본건(1,4,5,7)은 공히 4필지 일단의 부정형 평지로서 공업기타로 이용중입니다. 본건(2,6)은 부정형 평지로서 공업기타로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건(1,4,5,7)은 동측으로 노폭 약 6~7미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다. 본건(2,6)은 북동측으로 노폭 약 2~3미터의 비포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건(1,4): 계획관리지역(계획관리지역), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-02-27)(소로3-44) (접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지, 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 본건(2): 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소, 젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 본건(5,6,7): 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소, 젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건(2) 토지는 공부상 지목이 “답”, 본건(6) 토지는 공부상 지목이 “전” 으로 등재되어 있으나, 현황 “공업기타” 로 이용중에 있으며, 일부 옹벽은 토지에 포함하여 감정평가 하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건(2,6) 토지 지상에 별첨 “사진용지” 와 같이 이동이 용이한 다수의 쓰레기수거차량 적재함과 자원순환관련시설의 많은 폐기물쓰레기가 적재 및 산재되어 있습니다. 본건(2) 토지 지상에 별첨 “사진용지” 와 같이 철거 및 용이한 기계실 1동, 본건(5) 토지 지상에 컨테이너 1동이 소재하고 있습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

3-가) 일반철골구조 철골구조지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2021.08.23) 외 벽 : 판넬 마감 등. 내 벽 : 판넬, 벽지 및 타일 마감 등. 창 호 : 새시창호구조입니다.

이용상태

사무소로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경50031 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소재지: 전라남도 신안군 압해읍 복룡리 1179

용도: 업무시설

감정가: 464,691,000원

토지면적: 4011.00㎡ (약 1213.33평)

건물면적: 140.80㎡ (약 42.60평)

채권자: 산OOOOOO (주채권자: 산정새마을금고)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건 토지는 전라남도 신안군 압해읍 복룡리 및 가룡리 일대에 위치하며, 주위는 자연마을, 중소규모공장, 축사, 농경지, 임야 등이 소재하는 해안 농촌지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 구체적으로, 일부 토지는 “호래저수지” 남서측 인근에, 다른 일부 토지는 “가룡항” 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 원활한 편입니다.

* 인접 도로상태

주요 토지(1,4,5,7)는 동측으로 노폭 약 6~7미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. 그러나 일부 토지(2,6)는 북동측으로 노폭 약 2~3미터의 비포장도로에 접하고 있어 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 대부분 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 일부 토지는 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 모든 가축에 대한 사육 제한 구역에 포함되어 있습니다. 일부 토지는 건축법에 따른 도로 일부를 포함하는 것으로 기재되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부채권 총액: 750,079,481원

* 말소기준권리: 을7 근저당권 (산정새마을금고, 2021년 6월 15일 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본 상의 을7 근저당권을 말소기준으로 하여, 을8 지상권설정, 을10 근저당권, 갑5 가압류, 갑6 임의경매, 갑7 가압류, 갑8 가압류 등 현재 등기부상 모든 권리 및 제한사항은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 건물 등기부상 권리 또한 동일하게 말소됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 라는 기재가 있으나, 토지 등기부 요약에는 지상권설정(을8)이 말소되는 것으로 명시되어 있어 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 본 보고서는 등기부 요약에 근거하여 모든 권리가 소멸되는 것으로 간주합니다.)

* 임차인 현황

* 임차인: 주식회사보상원 (보 )

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2026년 1월 27일

* 확정일자: 2026년 1월 28일

* 배당신고일자: 2026년 1월 29일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 따라서 본 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 지역은 해안 농촌지대로서, 주위에는 자연마을과 함께 중소규모 공장, 축사, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 이는 전통적인 상업지역과는 다른 특성을 보이며, 업무시설로서의 잠재적 활용도는 주변 환경과의 조화를 고려해야 합니다.

* 건물 자체는 2021년에 사용 승인을 받은 신축급으로, 업무시설로서의 기능은 잘 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 본건 주변은 주로 농업 및 소규모 공업 활동이 이루어지는 지역으로, 대규모 편의시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있을 수 있습니다.

* 차량 접근은 가능하나, 일부 토지의 좁고 비포장된 도로 상태는 불편을 야기할 수 있습니다.

* 대중교통 이용은 근거리 버스정류장을 통해 가능하나, 배차 간격이나 노선 등은 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대규모 폐기물 적치: 본건 토지 지상, 특히 일부 필지에는 쓰레기수거차량 적재함과 자원순환 관련 폐기물 쓰레기가 다수 적치되어 있어, 토지 활용 및 미관상 심각한 문제를 야기할 수 있습니다. 철거 및 정리에 상당한 비용과 노력이 소요될 가능성이 높습니다.

* 무단 설치물: 기계실 1동 및 컨테이너 1동이 소재하고 있어, 이 또한 철거 대상이 될 수 있습니다.

* 도로 접근성 제한: 일부 토지는 매우 좁은 비포장도로에 접해 있어, 차량 통행 및 건축 관련 작업에 제약이 있을 수 있습니다.

* 지목 불일치: 공부상 지목이 “답” 또는 “전”인 토지가 현황 “공업기타”로 이용 중입니다. 이는 추후 재산권 행사나 인허가 과정에서 문제가 될 소지가 있습니다.

* 기타사항: 건물 임대관계가 미상으로, 현재 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 등기상 임차인은 대항력이 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축된 업무시설을 포함하고 있으나, 토지 상태에 심각한 문제가 있습니다. 대량의 폐기물 적치, 무단 시설물, 그리고 일부 좁고 비포장된 도로 상태는 본건의 가치를 크게 저하시키는 요인입니다. 지목 불일치 문제 또한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확하나, 토지 정화 및 인프라 개선에 대한 막대한 투자와 노력이 필요할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 업무시설: 2021년에 사용 승인된 건물로, 즉시 사용 가능하거나 리모델링을 통해 활용할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 경매를 통해 모든 말소기준 권리보다 후순위 권리가 소멸될 가능성이 높아 권리 분석이 용이합니다.

* 일부 토지의 계획관리지역 지정: 향후 개발 가능성을 열어두고 있습니다.

* 임차인 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인의 보증금을 인수하지 않아 추가 비용 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가 정보 및 분석이 필수적입니다.

* 시장 조사: 해당 지역의 유사 부동산 시세, 거래 동향, 공시지가 정보 등.

* 개발 가능성 및 비용 분석: 폐기물 처리 비용, 토지 정화 비용, 도로 개선 비용, 향후 건축 또는 용도 변경 가능성 및 관련 인허가 비용.

* 경매 절차 및 조건: 해당 경매 물건의 진행 차수, 최저 매각 가격, 법원의 특이사항 등.

* 수익률 분석: 예상 임대료, 공실률, 관리비 등을 고려한 투자 수익률 계산.

위와 같은 정보 없이 현재 제공된 자료만으로는 합리적인 예상 입찰가를 산정하는 것이 불가능합니다. 입찰 결정 시에는 반드시 전문가와 상의하여 현장 조사 및 철저한 분석을 기반으로 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.